Septiembre 16, 2026
La visa de inversionista en bienes inmuebles en Colombia permite al extranjero que compra propiedad raíz en el país vivir aquí legalmente hasta por tres años, renovar esa autorización y, con el tiempo, solicitar la residencia permanente. En 2026 el inmueble debe valer al menos $612.816.750, un dato que por sí solo deja desactualizada buena parte de la información que circula en internet, calculada con salarios mínimos de años anteriores.
Esta guía se concentra exclusivamente en la ruta inmobiliaria. Si piensa invertir en una empresa o en otros activos, consulte nuestra guía general sobre la visa de inversionista en Colombia, donde comparamos las tres rutas de inversión disponibles.
En los casos que atendemos se repite un patrón: la mayoría de las negaciones en esta categoría no se deben a falta de dinero, sino a la forma en que se compró el inmueble. Por eso, además de los requisitos, explicamos qué compras no califican y cómo proteger la renovación.
Es una visa de Migrante (M), categoría Inversionista, regulada por el artículo 79 de la Resolución 5477 de 2022. Se otorga al extranjero que adquiere a nombre propio un inmueble en Colombia por un valor mínimo de 350 salarios mínimos, registra esa inversión ante el Banco de la República y la conserva durante toda la vigencia de la visa.
La visa de Migrante es la autorización para establecerse temporalmente en Colombia con una vigencia de hasta tres años, según el artículo 64 de la Resolución 5477 de 2022 del Ministerio de Relaciones Exteriores. Dentro de ese tipo, la categoría Inversionista tiene dos variantes: la inversión extranjera directa superior a 650 salarios mínimos y la compra de inmueble. Esta última es la que tratamos aquí.
El umbral se expresa en salarios mínimos mensuales legales vigentes (SMLMV), es decir, en múltiplos del salario mínimo que el Gobierno fija cada año. Y la propiedad se prueba con el certificado de tradición y libertad, el documento que expide la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y que muestra quién es el dueño del inmueble y qué actos se han inscrito sobre él.
Dos precisiones evitan decisiones equivocadas. Primero, esta visa no es residencia permanente. La antigua visa de residente por inversión desapareció con la Resolución 5477, cuyo artículo 22 solo prevé cuatro categorías de visa R y ninguna corresponde a la inversión. Segundo, cumplir todos los requisitos no garantiza la aprobación: el artículo 18 aclara que su presentación no conlleva el otorgamiento automático, y la Cancillería conserva un margen discrecional para decidir.
En 2026 el inmueble debe tener un valor mínimo de $612.816.750, equivalente a 350 salarios mínimos de $1.750.905. El cálculo se hace con el salario mínimo vigente en la fecha en que usted radica la solicitud, no con el del año en que compró la propiedad, y se repite en cada renovación.
La ficha oficial de la visa M Inversionista es explícita: el valor mínimo se mide «a la fecha de presentación de la solicitud». El equivalente en dólares varía con la tasa de cambio, así que la referencia jurídica es siempre la cifra en pesos.
Porque está atado al salario mínimo, que se reajusta cada 1 de enero. La siguiente tabla muestra cómo se movió el umbral en los últimos tres años:
| Año | Salario mínimo | Umbral (350 SMLMV) | Norma |
|---|---|---|---|
| 2024 | $1.300.000 | $455.000.000 | Decreto 2292 de 2023 |
| 2025 | $1.423.500 | $498.225.000 | Decreto 1572 de 2024 |
| 2026 | $1.750.905 | $612.816.750 | Decreto 1469 de 2025 |
El efecto práctico es fuerte. Un extranjero que en 2024 compró un apartamento por $470 millones superaba holgadamente el umbral de ese año. Si hoy radica su renovación con el mismo inmueble, le faltan cerca de $143 millones para alcanzar el mínimo de 2026, aunque no haya vendido nada ni haya cambiado su situación.
Hay un factor adicional. El Decreto 1469 de 2025, que fijó el salario de 2026, fue suspendido provisionalmente por el Consejo de Estado en febrero de 2026; el Gobierno expidió un decreto transitorio con la misma cifra y, en julio, esa corporación revocó la suspensión. El proceso de nulidad sigue en curso. Hoy la cifra aplicable es $1.750.905, pero quien invierta justo en el límite asume un riesgo que se evita con un margen razonable por encima del mínimo.
El que consta en el certificado de tradición y libertad. En la práctica, ese documento refleja el valor del acto de compraventa inscrito, no el precio comercial actual del inmueble ni una valorización posterior. Por eso subir de precio en el mercado no ayuda a cumplir el umbral en una renovación: lo que cuenta es lo que quedó registrado.
La norma exige además los extractos del registro de la inversión inmobiliaria a su nombre. Aunque no fija un monto para esos extractos, la Autoridad de Visas puede contrastar la información y pedir documentos adicionales (artículo 19). Lo recomendable es que el valor escriturado y el valor registrado como inversión sean coherentes entre sí.
Debe cumplir los requisitos generales de toda visa, como formulario, fotografía y pasaporte con seis meses de vigencia, y los específicos del artículo 79: certificado de tradición con el inmueble exclusivamente a su nombre, extractos del registro de la inversión, extractos bancarios de tres meses y cobertura de salud en Colombia.
| Requisito | Qué debe aportar | Detalle práctico |
|---|---|---|
| Formulario y fotografía | Solicitud electrónica en la plataforma de la Cancillería y foto digital a color, fondo blanco, máximo 300 kb | Cualquier inexactitud en el formulario puede causar inadmisión o negación (art. 8) |
| Pasaporte | Vigencia mínima de seis meses y copia de la página de datos | Si está en Colombia, copia del último sello de ingreso o del permiso que acredite su permanencia regular (art. 24) |
| Titularidad del inmueble | Certificado de tradición y libertad con dominio exclusivamente a su nombre y valor mínimo de 350 SMLMV | Expedido dentro de los tres meses anteriores a la solicitud (art. 20) |
| Registro de la inversión | Extractos del Sistema de Información Cambiaria del Banco de la República | Los descarga usted o su apoderado; ya no se pide comunicación del Departamento de Cambios Internacionales |
| Solvencia económica | Extractos bancarios de los tres meses previos | Pueden presentarse sin apostilla ni traducción si están en un idioma oficial de la OEA (art. 21) |
| Salud | Afiliación al sistema de salud o póliza con cobertura en Colombia contra todo riesgo | Debe cubrir el tiempo previsto de permanencia |
| Segunda solicitud y siguientes | Prueba de que conservó el inmueble durante toda la vigencia de la visa anterior | Es el requisito que convierte una venta a mitad de camino en un problema |
Los documentos emitidos en el exterior deben estar apostillados o legalizados y, si no están en castellano, acompañados de traducción oficial. La regla de los tres meses de antigüedad aplica a todos los soportes, salvo los documentos de viaje.
El registro no es un trámite que se haga después, a voluntad. Se produce cuando las divisas para comprar el inmueble ingresan a Colombia a través del mercado cambiario, es decir, de un banco u otro intermediario autorizado, y se declaran como inversión extranjera. Con esa operación correctamente canalizada, usted puede obtener los extractos en el Sistema de Información Cambiaria del Banco de la República.
El error más costoso es de secuencia: pagar el inmueble con dinero girado a la cuenta de un familiar, del vendedor o de un tercero, o transferirlo sin declararlo como inversión. El capital entra al país, pero no existe como inversión registrada a su nombre y, sin ese registro, no hay visa. Corregirlo después es posible en algunos casos, aunque exige trámites cambiarios adicionales y puede exponerlo a sanciones por infracción al régimen de cambios. Explicamos el proceso completo de la compra en nuestra guía sobre los requisitos legales para comprar propiedad en Colombia siendo extranjero.
No califican los inmuebles comprados en copropiedad, a nombre de una sociedad, mediante leasing habitacional o sobre planos sin escritura registrada, porque la norma exige que el dominio figure exclusivamente a nombre del extranjero. La parte del precio pagada sin divisas canalizadas como inversión también debilita la solicitud.
| Situación | ¿Califica? | Por qué | Alternativa |
|---|---|---|---|
| Inmueble en copropiedad con el cónyuge, un socio o un familiar | No | El certificado debe mostrar titularidad exclusiva del solicitante | Escriturar solo a nombre del solicitante; el cónyuge puede tramitar visa de beneficiario |
| Compra a nombre de una sociedad colombiana o extranjera | No | El propietario es la persona jurídica, no el extranjero | Evaluar la visa M de Socio o Propietario |
| Proyecto sobre planos, en fiducia o con promesa de compraventa firmada | Todavía no | Aún no hay dominio inscrito a su nombre | Radicar cuando la unidad esté escriturada y registrada |
| Leasing habitacional | No, mientras dure el contrato | La entidad financiera es la propietaria hasta que se ejerza la opción de compra | Solicitar después de ejercer la opción y registrar la transferencia |
| Parte del precio pagada con crédito hipotecario otorgado en Colombia | Con riesgo | Esa porción no corresponde a divisas canalizadas como inversión | Asegurar que la inversión registrada sea coherente con el umbral antes de radicar |
Un escenario frecuente ilustra el problema. Una pareja extranjera compra un apartamento de $700 millones y lo escritura a nombre de ambos, como haría en su país. Cada uno es dueño del 50 %, pero ninguno es titular exclusivo, así que ninguno cumple el requisito. La solución posterior implica una nueva escritura, con sus gastos notariales y de registro. Decidido antes de firmar, el costo es cero.
¿Ya compró y no está seguro de que su caso califique? Revisar la escritura, el certificado de tradición y el registro cambiario antes de radicar cuesta mucho menos que una negación. Escríbanos por WhatsApp al 3175155125 o agende su consulta con nuestros abogados de derecho migratorio.
Varias publicaciones lo afirman sin matices, pero el texto del artículo 79 y la ficha oficial de la Cancillería se refieren a «el inmueble», en singular. No existe una regla escrita que autorice expresamente sumar propiedades, de modo que la decisión queda en el terreno discrecional de la Autoridad de Visas. Si todavía no ha comprado, lo más seguro es que un solo inmueble supere el umbral. Si ya tiene varios, conviene analizar el caso antes de presentar la solicitud.
Primero se canalizan las divisas como inversión extranjera; luego se firma y registra la escritura, se obtienen el certificado de tradición y los extractos del Sistema de Información Cambiaria, se radica la solicitud en línea y se pagan las tasas. Aprobada la visa, debe registrarla ante Migración Colombia dentro de los 15 días calendario siguientes.
| Paso | Qué se hace | Plazo o costo |
|---|---|---|
| 1 | Ingresar las divisas por el mercado cambiario y declararlas como inversión extranjera | Antes de pagar el precio |
| 2 | Firmar la escritura de compraventa en notaría e inscribirla en la Oficina de Registro | Gastos notariales y de registro según el valor del inmueble |
| 3 | Obtener el certificado de tradición y libertad y los extractos del Sistema de Información Cambiaria | Con antigüedad máxima de tres meses al radicar |
| 4 | Reunir extractos bancarios de tres meses y soporte de cobertura de salud | — |
| 5 | Radicar la solicitud en la plataforma de la Cancillería y pagar el estudio | USD 56, dentro de los 10 días siguientes (art. 11); estudio hasta 30 días (art. 13) |
| 6 | Pagar la expedición si la visa es autorizada | USD 204, dentro de los 10 días siguientes (art. 12) |
| 7 | Registrar la visa y solicitar la cédula de extranjería ante Migración Colombia | Dentro de los 15 días calendario siguientes al ingreso o a la expedición |
Las tarifas corresponden a la Resolución 3969 del 26 de marzo de 2026. El pago del estudio no es reembolsable, y si no se paga a tiempo la plataforma entiende que usted desistió. Si la solicitud llega incompleta, la Cancillería puede requerirle hasta tres veces; cada requerimiento alarga el trámite más allá de los 30 días.
Puede solicitar la visa desde el exterior, ante el consulado del país donde reside, o desde Colombia si su situación migratoria es regular (artículo 8). En este segundo caso debe mantener esa regularidad durante todo el estudio. A las tasas oficiales hay que sumar el valor de la cédula de extranjería, las apostillas y las traducciones.
Vender el inmueble elimina el fundamento de la visa, y usted debe informarlo de inmediato a la Cancillería, que evaluará su vigencia. Arrendarlo no cambia la titularidad, por lo que en principio no afecta la visa. Hipotecarlo tampoco transfiere el dominio, pero un embargo seguido de remate sí puede hacerle perder la propiedad y, con ella, la visa.
La Resolución 5477 define el cambio de circunstancias como un hecho sobreviniente que altera las condiciones con base en las cuales se expidió la visa, y obliga al titular a informarlo tan pronto ocurra (artículo 3). La ficha oficial lo reitera para esta categoría: cualquier cambio relacionado con la inversión debe comunicarse de manera inmediata para que la Autoridad de Visas evalúe si la visa sigue vigente.
Vender y comprar otro inmueble a mitad de la vigencia no es una operación neutra. Para renovar, usted debe demostrar que conservó la inversión o la posesión del inmueble durante toda la vigencia anterior, y una interrupción entre ambas compras puede dejar un vacío difícil de explicar. Si planea cambiar de propiedad, conviene estructurar la operación con asesoría antes de firmar la venta.
Arrendar el inmueble es habitual y compatible con la visa, pero genera ingresos que deben declararse ante la DIAN según su condición tributaria. En el caso de la hipoteca, el riesgo no está en constituirla, sino en incumplir el crédito: si el acreedor embarga y remata el bien, usted pierde la titularidad y el fundamento de su visa.
La visa se otorga hasta por tres años. Para renovarla debe presentar una nueva solicitud, probar que conservó el inmueble durante toda la vigencia anterior y acreditar que su valor alcanza el umbral del año en que radica. Si se ausenta de Colombia más de 180 días continuos dentro de un año, la visa pierde vigencia automáticamente.
Lo que comúnmente se llama «prórroga» es, jurídicamente, la expedición de una nueva visa del mismo tipo (artículo 3). Por eso la renovación se estudia desde cero, con los requisitos y el salario mínimo vigentes al momento de radicar. Estas son las tres causas que más renovaciones hacen fracasar:
Tras cinco años como titular de la visa M Inversionista, usted puede solicitar la visa de Residente Permanente por tiempo acumulado, conforme al artículo 90 de la Resolución 5477 y a la ficha oficial de la categoría. Detallamos ese camino en la guía de la visa de inversionista en Colombia.
Debe registrar la visa y solicitar la cédula de extranjería ante Migración Colombia dentro de los 15 días calendario siguientes a su ingreso o a la expedición de la visa. Además, si permanece en Colombia más de 183 días dentro de un periodo de 365, será residente fiscal y deberá declarar sus rentas y patrimonio de fuente mundial.
La cédula de extranjería es el documento de identificación del extranjero en Colombia y se expide a los titulares de visas con vigencia superior a tres meses. Según Migración Colombia, la solicitud inicial debe presentarse dentro de los 15 días calendario siguientes al ingreso al país o a la expedición de la visa, si esta se otorgó estando en Colombia. Omitir el plazo puede generar sanciones y complicar la renovación.
En materia tributaria, el artículo 10 del Estatuto Tributario considera residente fiscal a quien permanece en el país, de forma continua o discontinua, más de 183 días calendario dentro de un periodo de 365 días consecutivos. Esa condición cambia la base de lo que debe declarar: como residente, reporta ingresos y patrimonio en Colombia y en el exterior, incluido el propio inmueble. Si lo arrienda, los cánones son renta gravable. Es un punto que conviene planear desde la compra, no en la primera declaración.
Sí. El titular principal puede solicitar visas para sus beneficiarios, que la Resolución 5477 define como el cónyuge o compañero permanente, los hijos hasta los 25 años y el hijo con discapacidad física o mental, siempre que dependan económicamente de él. La visa del beneficiario no puede exceder la vigencia de la del titular. Vea el trámite en nuestra guía de visa de beneficiario.
Sí. La solicitud se presenta en línea y, si usted está fuera del país, se dirige a la oficina consular de Colombia que corresponda a su país de residencia. Incluso la compra puede hacerse desde el exterior mediante apoderado. Lo que no puede faltar es que el inmueble esté registrado exclusivamente a su nombre y la inversión canalizada correctamente.
La norma no distingue según el uso del inmueble: puede ser vivienda, local, lote o predio rural. Lo determinante es que el certificado de tradición muestre su titularidad exclusiva, que el valor alcance 350 salarios mínimos y que la inversión esté registrada. Los predios rurales pueden tener restricciones propias, por lo que el estudio de títulos es especialmente importante.
No podrá renovar la visa en esta categoría con ese inmueble, porque el umbral se mide con el salario mínimo vigente el día en que radica. La valorización comercial no ayuda, ya que cuenta el valor registrado. Las alternativas son ampliar la inversión o migrar a otra categoría de visa. Planearlo con un año de anticipación evita quedar sin estatus.
No directamente. Es una visa temporal de Migrante, renovable hasta por tres años cada vez. La residencia permanente se obtiene después de cinco años como titular de la visa M Inversionista, mediante la visa de Residente por tiempo acumulado. La antigua residencia por inversión fue eliminada en 2022 y hoy no existe.
Hasta 30 días calendario desde que la solicitud está completa y pagado el estudio, según el artículo 13 de la Resolución 5477. El plazo puede extenderse si la Autoridad de Visas consulta a otras entidades o le pide documentos adicionales, lo que puede ocurrir hasta tres veces. Una solicitud bien armada desde el inicio es la forma más efectiva de acortar el trámite.
La visa de inversionista en bienes inmuebles es una de las rutas más estables para establecerse en Colombia, pero se gana o se pierde antes de radicar: en la forma de canalizar el dinero, en el nombre que figura en la escritura y en el margen que deja sobre el salario mínimo. Quien la planea pensando en la renovación, y no solo en la primera aprobación, evita la mayoría de los tropiezos.
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Autor: Equipo Legal de Affirma Legal
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