Agosto 05, 2024
El desenglobe de predios es un proceso fundamental en el ámbito inmobiliario colombiano que permite dividir un terreno en varias fracciones o lotes independientes. Esta práctica no solo facilita la gestión de propiedades, sino que también abre la puerta a diversas oportunidades de desarrollo urbano y rural.
Un bien inmueble, lote o predio puede ser separado mediante el desenglobe, cuando el predio corresponde a un propietario que tiene pleno dominio sobre este, o a través de un proceso divisorio, cuando la propiedad pertenece a copropietarios en proindiviso, es decir, distintas personas comparten el título de dominio de este bien de forma parcial.
En la actualidad, muchas personas tienen interés en vender de forma parcial su vivienda de tres pisos o su apartamento. De igual forma, es muy común ver cómo padres que son propietarios de lotes extensos le permiten a sus hijos construir dentro de dicho terreno. Sin embargo, a futuro se presentan inconvenientes, ya que las casas construidas dentro del lote inicial no tienen una matrícula independiente y, por ende, pertenecen al propietario de todo el lote. Lo anterior acarrea conflictos de dominio con el tiempo, ya que, aunque se hayan construido varias unidades de vivienda dentro del mismo lote, todas son consideradas como un todo si no se ha realizado el trámite de desenglobe.
Dada esta situación, resulta importante el desenglobe de un predio, lote o inmueble, con el fin de que se realice la partición material del mismo siempre y cuando exista pleno dominio de la cosa, es decir, no puede existir derecho de cuota en común. En este artículo, exploraremos en profundidad qué es el desenglobe, los diferentes tipos que existen, los requisitos necesarios, y el procedimiento a seguir para llevarlo a cabo en Colombia.
El desenglobe de un predio se refiere al proceso mediante el cual un propietario decide dividir su terreno en múltiples parcelas o lotes. Este proceso implica una detallada delimitación del terreno original y de las nuevas fracciones resultantes.
La finalidad principal del desenglobe es transformar un predio en varias parcelas independientes, cada una con su propia matrícula inmobiliaria y autonomía catastral. Esta práctica es común tanto en áreas urbanas como rurales, y es esencial para el desarrollo de proyectos inmobiliarios, la venta de terrenos, y la optimización del uso del suelo.
Existen dos tipos principales de desenglobe, cada uno con sus propias características y requisitos específicos:
Este procedimiento modifica las características de un predio sin necesidad de cambio de propietario. Es común en terrenos que no están sujetos a régimen de propiedad horizontal, permitiendo la división del terreno para diferentes usos o ventas sin alterar la titularidad original.
Este tipo de desenglobe se inscribe en el censo catastral y afecta a predios dentro de regímenes de propiedad horizontal, como apartamentos, locales comerciales, y otros tipos de inmuebles en condominios. Puede realizarse con o sin cambio de propietario o poseedor, facilitando la gestión y el desarrollo de complejos inmobiliarios.
El desenglobe de predios ofrece múltiples beneficios tanto para los propietarios como para el desarrollo urbano y rural:
La Licencia de Subdivisión es la autorización que se necesita previamente para dividir uno o varios predios, estos pueden estar ubicados en suelo rural urbano o de expansión urbana, esta licencia se expide la curaduría urbana o la autoridad municipal competente al propietario de un predio.
El Decreto 2218 de 2015 establece que cuando la subdivisión de predios para urbanizar o parcelar haya sido aprobada mediante la respectiva licencia de urbanización o parcelación, no se requerirá adicionalmente de la licencia de subdivisión.
Esta licencia sólo permite al propietario de un predio rural o urbano específico dividir el terreno en varias fracciones. Cada una de estas fracciones recibirá un número de matrícula inmobiliaria único.
Para llevar a cabo el desenglobe de un predio, el propietario debe solicitar una licencia de subdivisión ante la Curaduría Urbana. Dependiendo de la situación, puede ser necesario obtener una licencia de reconocimiento o de construcción, completando el formulario único nacional. Este formulario incluye información detallada sobre el predio, como datos de los vecinos colindantes, linderos, dimensiones y área. Además, se deben adjuntar varios documentos requeridos por la resolución 0462 de 2017, los cuales se explicarán en el artículo.
Tras haber presentado la solicitud, la Curaduría revisará los documentos y evaluará el plan de ordenamiento territorial para determinar si procede la emisión de la licencia.
Una vez aprobada, la licencia certificará que el predio cumple con las normas y regulaciones relacionadas con el uso y aprovechamiento del suelo. Posteriormente, se debe acudir a la notaría local para formalizar la escritura pública, la cual debe ser registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Este registro formaliza la división y asigna una matrícula inmobiliaria independiente a cada nuevo predio.
Finalmente, se debe inscribir la escritura pública en el censo catastral de la oficina de catastro municipal. Este procedimiento asegura que las modificaciones realizadas mediante la segregación sean registradas, añadiendo los nuevos predios al censo, independientemente de si hubo un cambio de propietario. Este trámite también asigna a cada predio su dirección oficial y cédula catastral.
El artículo 1 de la Resolución 0462 de 2017 establece los documentos que deben aportarse al momento de solicitar la licencia de subdivisión:
No obstante, cuando el predio que se vaya a desenglobar esté sometido a Propiedad Horizontal, se deberá adicionalmente aportar la copia de la escritura pública junto con el reglamento de propiedad horizontal. De igual forma, deberá aportarse el plano de localización y la relación de unidades prediales a desenglobar con el folio de matrícula inmobiliaria o el plano aprobado.
La licencia de Subdivisión puede no ser aprobada para el respectivo desenglobe de un predio cuando el plan de ordenamiento territorial no lo permita, ya sea por la destinación que se le va a dar a dicha fracción de tierra, ya sea por conservación de la identidad cultural de determinado municipio, entre otros aspectos.
También puede negarse cuando el lote o inmueble no tenga el tamaño requerido.
En Affirma Legal contamos con abogados especialistas en derecho inmobiliario y urbanístico, expertos en desenglobe de predios y obtención de todo tipo de licencias urbanísticas, como la de subdivisión en sus distintas modalidades. Nuestros abogados inmobiliarios y urbanísticos están dispuestos a orientarlo en todo el trámite que debe llevarse a cabo para el desenglobe de un predio, desde la solicitud de la respectiva licencia como la gestión notarial.
De igual forma, brindamos asesoría legal personalizada de cualquier situación que tenga respecto a un inmueble o asuntos relacionados con normas con efectos urbanísticos, como reglamentos de propiedad horizontal, obtención de licencias de construcción, estudios de títulos, procesos judiciales divisorios, de servidumbres, pertenencia, entre otros asuntos.
Escríbanos a nuestro formulario de contacto, agende su cita legal con nuestros abogados a través del siguiente enlace o contáctenos al 310570631.
Síganos en Facebook como: Affirmalegal, en Instagram como: @Affirmalegal y en Tiktok como: @affirma_legal
Nuestra misión es forjar un camino de confianza y excelencia en el ámbito legal. Somos un equipo de abogados y profesionales de alto perfil, unidos para crear una firma que refleja nuestros valores fundamentales: Honestidad, Compromiso con el cliente, Eficacia, Seguridad y Experiencia.
