Septiembre 16, 2026
El desenglobe de un predio es el trámite que convierte un inmueble en dos o más predios jurídicamente independientes, cada uno con su propio folio de matrícula inmobiliaria y su propia identificación catastral. Es la vía para vender una parte de un lote, entregar a sus hijos las casas que construyeron en el terreno familiar o desarrollar un proyecto por etapas. En esta guía, actualizada a 2026, le explicamos qué licencia necesita, qué documentos exige la norma vigente, cuánto tarda, cuánto cuesta y cuáles son los errores que hacen perder el trámite.
Uno de los casos que más consultan nuestros clientes es este: los padres tienen un lote grande, los hijos construyen sus casas dentro de él y, años después, nadie puede vender, hipotecar ni heredar su casa por separado. Mientras no se haga el desenglobe, todas esas construcciones siguen siendo, ante el registro, parte de un único inmueble cuyo titular es quien figura en el folio. Si ese titular fallece, todo entra a la sucesión como un solo bien; si alguien vende, lo que el comprador adquiere es un derecho de cuota, no una casa determinada.
El desenglobe de un predio es la segregación de un inmueble en dos o más predios independientes. Por regla general exige una licencia de subdivisión expedida por el curador urbano o la oficina de planeación, una escritura pública registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y la actualización de los predios ante el gestor catastral.
El desenglobe tiene tres dimensiones que deben quedar alineadas. La urbanística verifica que la división cumpla el Plan de Ordenamiento Territorial (POT), es decir, el instrumento con el que cada municipio fija usos del suelo, áreas mínimas de lote y frentes. La registral crea un folio de matrícula inmobiliaria por cada predio resultante; el folio es la "hoja de vida" jurídica del inmueble, donde se inscriben propietarios, hipotecas y embargos. La catastral asigna a cada predio su número predial, su avalúo y, en consecuencia, su propio impuesto predial.
Si una de las tres falla, el desenglobe queda incompleto. Es frecuente encontrar predios con escritura de división registrada, pero sin actualización catastral, que siguen recibiendo una sola factura de predial a nombre del titular original.
El englobe es la operación inversa: unir dos o más predios colindantes en uno solo, con un único folio y una única ficha catastral. Suele usarse para desarrollar proyectos que necesitan un área mayor. Ante el catastro, ambos trámites se clasifican como mutación de segunda clase.
Depende de quién es el dueño y de si hay acuerdo. Si hay un solo propietario, o todos los copropietarios están de acuerdo, la división se hace por escritura pública con licencia previa. Si los copropietarios no se ponen de acuerdo, cualquiera de ellos puede pedir la división ante un juez mediante el proceso divisorio.
La diferencia es relevante porque cambia el camino, los tiempos y los costos. Un inmueble está en proindiviso (o comunidad) cuando pertenece a varias personas sin que a cada una le corresponda una parte física determinada: cada comunero tiene un porcentaje sobre todo el bien.
| Figura | Cuándo aplica | Quién interviene | Resultado |
|---|---|---|---|
| Desenglobe o segregación | Un propietario separa una o varias porciones y conserva el resto | Curador u oficina de planeación, notaría, registro y catastro | Escritura de subdivisión registrada y nuevos folios |
| División material de común acuerdo | Varios copropietarios en proindiviso deciden repartir el inmueble en partes | Las mismas autoridades; todos los comuneros firman | Escritura de división con adjudicación de cada parte |
| Proceso divisorio | Los copropietarios no logran acuerdo | Juez civil (arts. 406 y siguientes del Código General del Proceso) | Sentencia de división material o venta del bien, que se registra |
| Desenglobe en propiedad horizontal | Se quiere independizar apartamentos, pisos o locales dentro de una edificación | Curador (aprobación de planos de PH), notaría, registro y catastro | Reglamento de propiedad horizontal registrado y un folio por unidad privada |
Incluso en el proceso divisorio, el juez no puede ordenar una división material que desconozca la norma urbanística: si el inmueble no puede partirse sin incumplir el POT o sin que pierda valor, la solución suele ser la venta y el reparto del dinero.
Se necesita la licencia de subdivisión, regulada en el artículo 2.2.6.1.1.6 del Decreto 1077 de 2015, modificado por el Decreto 1783 de 2021. Tiene tres modalidades: subdivisión rural, subdivisión urbana y reloteo. No se requiere cuando la división ya fue aprobada dentro de una licencia de urbanización o de parcelación.
La licencia la expide el curador urbano (un particular que ejerce la función pública de verificar las normas urbanísticas) o, en los municipios sin curaduría, la oficina de planeación. La norma vigente puede consultarse en el Decreto 1783 de 2021 en el Gestor Normativo de Función Pública. Tenga presente una limitación que muchos propietarios desconocen: ninguna modalidad de licencia de subdivisión autoriza a construir. Si quiere edificar sobre los lotes resultantes, necesitará después una licencia de construcción.
Autoriza dividir predios en suelo rural o de expansión urbana, siempre que se garantice el acceso a cada predio resultante y se respeten el POT y la normativa agraria, ambiental y cultural. El límite más importante es la Unidad Agrícola Familiar (UAF): la extensión mínima que, según las condiciones de cada zona, permite a una familia vivir de su explotación agropecuaria (artículo 38 de la Ley 160 de 1994).
El artículo 44 de la Ley 160 de 1994 prohíbe fraccionar predios rurales por debajo de la UAF y sanciona con nulidad absoluta el acto que lo haga. El artículo 45 prevé excepciones, como las donaciones para habitaciones campesinas o la destinación del terreno a fines distintos de la explotación agrícola. La Corte Constitucional estudió esta regla en la Sentencia C-006 de 2002. Si su caso encaja en una excepción, debe acreditarlo con el documento correspondiente al pedir la licencia.
Se aplica a predios urbanizables no urbanizados ubicados en suelo urbano, y solo en dos situaciones: cuando se quiere separar la parte del predio que está en suelo urbano de la que está en suelo de expansión o rural, o cuando el POT o sus instrumentos contienen reglas especiales de subdivisión previas a la urbanización. Por eso es una modalidad poco frecuente en ciudades consolidadas.
Es la modalidad que aplica a la mayoría de lotes en barrios ya urbanizados o legalizados. Permite dividir, redistribuir o modificar el loteo de uno o más predios, siempre que los lotes resultantes cumplan las áreas y frentes mínimos del POT. Si usted tiene un lote en Bogotá, Medellín o Cali dentro de una urbanización aprobada, lo más probable es que su trámite sea un reloteo.
Independizar apartamentos, pisos o locales de una misma edificación no se hace con licencia de subdivisión. El camino es la aprobación de planos de propiedad horizontal ante el curador, que exige planos de alinderamiento y el cuadro de áreas o proyecto de división (artículo 8A de la Resolución 0462 de 2017). Con esos planos se otorga la escritura del reglamento de propiedad horizontal conforme a la Ley 675 de 2001, y al registrarla se abre un folio de matrícula por cada unidad privada. Si la edificación se levantó sin licencia, primero debe tramitarse el reconocimiento de la existencia de la edificación.
Los requisitos están en la Resolución 0462 de 2017 del Ministerio de Vivienda, modificada por la Resolución 1025 de 2021: certificado de tradición y libertad reciente, formulario único nacional, documento de identidad, poder si actúa por apoderado, recibo de predial, tarjetas profesionales y un plano topográfico del estado del predio antes y después de la división.
La lista completa, según los artículos 1 y 4 de la resolución (texto vigente disponible en el portal del Ministerio de Vivienda), es la siguiente:
Un dato útil para proteger su trámite: las curadurías y los municipios no pueden exigir requisitos adicionales a los fijados por las normas nacionales, según el numeral 7 del artículo 99 de la Ley 388 de 1997, modificado por el artículo 182 del Decreto Ley 019 de 2012. Si le piden documentos que no están en esta lista, puede solicitar que se indique el fundamento normativo.
El desenglobe se hace en cinco pasos: estudio de títulos y de la norma urbanística, solicitud de la licencia de subdivisión, escritura pública en notaría, registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos con apertura de nuevos folios de matrícula, e inscripción de los predios resultantes ante el gestor catastral competente.
Antes de pagar un topógrafo, revise dos cosas. La primera es el certificado de tradición: quién es el titular, si hay hipotecas, embargos, afectaciones o falsa tradición, y si el área registrada coincide con la real. La segunda es la norma urbanística del predio en el POT: área mínima de lote, frente mínimo, usos y posibles afectaciones por vías, rondas hídricas o zonas de riesgo. Este análisis, similar al que conviene hacer antes de comprar una propiedad en Colombia, le dice desde el inicio si la división es viable.
Con el plano y los documentos, se radica la solicitud y se paga la expensa. El curador tiene un plazo máximo de 45 días hábiles para resolver, contados desde la radicación en legal y debida forma, prorrogable por una sola vez hasta por la mitad de ese término (artículo 2.2.6.1.2.3.1 del Decreto 1077 de 2015). Si el curador encuentra inconsistencias, expide un acta de observaciones y el trámite se suspende mientras usted corrige.
Aquí está el punto crítico del proceso: una vez en firme, la licencia de subdivisión tiene una vigencia improrrogable de seis meses para otorgar la escritura y registrarla (artículo 2.2.6.1.2.4.1 del Decreto 1077 de 2015). Si ese plazo vence, la licencia pierde efecto y debe iniciar de nuevo, pagando otra vez la expensa y sometiéndose a la norma urbanística que rija en ese momento.
¿Tiene la licencia en trámite o ya expedida? Nuestros abogados de derecho inmobiliario y urbanístico pueden preparar la minuta de escritura y coordinar notaría y registro para que no se le venza el plazo de seis meses.
La escritura protocoliza la licencia y los planos aprobados, describe los linderos y el área de cada predio resultante y, si es el caso, transfiere alguno de ellos a un tercero en el mismo acto. La descripción de linderos debe coincidir exactamente con el plano aprobado; cualquier diferencia es causal frecuente de devolución en el registro.
La escritura se inscribe en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos del lugar del inmueble, previo pago del impuesto de registro departamental y de los derechos de registro. La oficina abre un folio de matrícula para cada predio resultante y deja constancia en el folio matriz. Desde ese momento, cada predio puede venderse, hipotecarse o heredarse de forma independiente.
Finalmente, se solicita al gestor catastral la inscripción de los predios resultantes. Bajo la Resolución 1040 de 2023 del IGAC, el desenglobe es una mutación de segunda clase, es decir, un cambio en los linderos por agregación o segregación, con o sin cambio de propietario. La solicitud se hace sobre el predio matriz y los predios nuevos deben tener ya su folio de matrícula. El gestor depende del municipio: el IGAC en buena parte del país o un gestor descentralizado, como la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital en Bogotá, donde el trámite puede radicarse de forma gratuita en Catastro en Línea. Contra la decisión catastral proceden los recursos de reposición y apelación.
En un trámite sin contratiempos, el desenglobe completo suele tomar entre tres y seis meses. La curaduría tiene hasta 45 días hábiles para resolver, prorrogables por la mitad; después, usted cuenta con seis meses improrrogables para escriturar y registrar, y al final debe sumar el tiempo que tome el gestor catastral.
| Etapa | Plazo | Fuente |
|---|---|---|
| Estudio de títulos, norma urbanística y plano topográfico | Variable según el predio | Referencia práctica |
| Decisión de la curaduría | Hasta 45 días hábiles, prorrogables una vez por la mitad | Art. 2.2.6.1.2.3.1, Decreto 1077 de 2015 |
| Respuesta a un acta de observaciones | Suspende el término de la curaduría mientras usted corrige | Decreto 1077 de 2015 |
| Escritura y registro | Máximo 6 meses improrrogables desde la firmeza de la licencia | Art. 2.2.6.1.2.4.1, Decreto 1077 de 2015 |
| Mutación catastral | Según los términos del gestor catastral competente | Resolución IGAC 1040 de 2023 |
En 2026, la expensa de la curaduría para una licencia de subdivisión rural o urbana es de 25,02 UVT, equivalente a $1.310.397 más IVA. A eso se suman el levantamiento topográfico, los derechos notariales, el impuesto y los derechos de registro, y los honorarios de asesoría. En Bogotá, el trámite catastral no tiene costo.
| Concepto | Valor o forma de cálculo 2026 | Fundamento |
|---|---|---|
| Expensa de licencia de subdivisión rural o urbana | 25,02 UVT = $1.310.397, más IVA | Art. 2.2.6.6.8.11, Decreto 1077 de 2015 (Decreto 1890 de 2021); UVT 2026: $52.374 |
| Expensa de reloteo | Se liquida según el área útil urbanizable, con tabla por rangos | Art. 2.2.6.6.8.11, Decreto 1077 de 2015 |
| Levantamiento topográfico | Honorarios de mercado según área y complejidad | No regulado |
| Derechos notariales | Tarifa fijada anualmente por la Superintendencia de Notariado y Registro | Resolución de tarifas notariales vigente |
| Impuesto de registro y derechos de registro | Tarifa departamental y tarifa de la SNR, según el acto que contenga la escritura | Ordenanza departamental y resolución de tarifas registrales |
| Mutación catastral | Gratuita en Bogotá; en otros municipios consulte al gestor | UAECD / gestor catastral |
Las expensas se liquidan en UVT desde el Decreto 1890 de 2021, de modo que su valor en pesos cambia cada enero. Si la escritura incluye una venta o donación de uno de los lotes, los costos notariales y de registro aumentan porque se calculan sobre el valor del negocio, y pueden surgir consecuencias tributarias que conviene revisar antes de firmar.
La licencia de subdivisión se niega cuando los lotes resultantes no cumplen el área o el frente mínimo del POT, cuando un predio rural queda por debajo de la Unidad Agrícola Familiar sin excepción legal, cuando algún lote queda sin acceso, o cuando el predio tiene afectaciones que impiden dividirlo, como zonas de riesgo o de protección ambiental.
Además de esas causales de fondo, hay causales de forma que terminan en desistimiento: no radicar la documentación completa, no responder a tiempo el acta de observaciones o no pagar las expensas. Otro obstáculo frecuente es la diferencia entre el área que dice la escritura y la que mide el topógrafo; en ese caso, antes de dividir hay que corregir el área y los linderos del predio matriz ante el gestor catastral y el registro.
La negación de la licencia no es necesariamente definitiva. Contra el acto proceden recursos, y en muchos casos la solución está en rediseñar la división, cambiar de modalidad o, cuando se trata de construcciones existentes, acudir a la propiedad horizontal.
Primero hay que revisar si las casas tienen licencia de construcción. Si no la tienen, el paso inicial es el reconocimiento de la existencia de las edificaciones. Luego se elige la figura: si cada casa puede quedar en un lote que cumpla las áreas y frentes mínimos del POT, procede un reloteo o subdivisión; si comparten muros, accesos o estructura, la vía suele ser la propiedad horizontal. Por último, los padres transfieren cada predio a cada hijo mediante venta o donación. Hacerlo en vida evita que el inmueble completo entre a un proceso de sucesión con varios herederos en comunidad.
Un segundo o tercer piso no puede separarse con una licencia de subdivisión, porque esa licencia divide terreno, no pisos. Para vender un piso como inmueble independiente, la casa debe someterse al régimen de propiedad horizontal: planos aprobados por la curaduría, reglamento por escritura pública y registro. La alternativa informal, vender un "porcentaje" de la casa, deja al comprador como copropietario de todo el inmueble, expuesto a un proceso divisorio.
La hipoteca es indivisible (artículo 2433 del Código Civil): cuando el predio se divide, el gravamen se traslada a todos los folios resultantes. Si usted quiere vender uno de los lotes libre de hipoteca, necesita que el acreedor, normalmente un banco, autorice la liberación parcial sobre ese lote. Conviene gestionar esa autorización antes de solicitar la licencia, para no consumir el plazo de seis meses esperando la respuesta de la entidad.
Por regla general, no. La licencia de subdivisión es requisito previo para dividir un predio y la notaría y el registro la exigen para protocolizar y registrar la división. La excepción es cuando la división ya fue aprobada en una licencia de urbanización o parcelación, o cuando se trata de unidades de propiedad horizontal, que siguen su propio trámite.
Para las modalidades rural y urbana, la expensa del curador es de 25,02 UVT, es decir, $1.310.397 más IVA con la UVT de 2026. La modalidad de reloteo se liquida según el área útil urbanizable. Ese valor no incluye topografía, notaría, registro ni honorarios, que dependen del predio y del departamento.
No hay un área mínima nacional para lotes urbanos: la fija el POT de cada municipio según la zona, junto con el frente mínimo. En suelo rural, el límite general es la Unidad Agrícola Familiar definida para la zona, salvo las excepciones del artículo 45 de la Ley 160 de 1994. Consulte la norma urbanística del predio antes de encargar planos.
Sí, pero no mediante licencia de subdivisión. Para que cada piso sea un inmueble independiente con su propio folio de matrícula, la casa debe someterse al régimen de propiedad horizontal: aprobación de planos ante la curaduría, escritura del reglamento y registro. Si la construcción no tiene licencia, primero debe tramitarse su reconocimiento.
La licencia de subdivisión tiene una vigencia improrrogable de seis meses desde su firmeza para escriturar y registrar. Si vence sin haber completado esos pasos, pierde efectos: debe radicar una nueva solicitud, pagar otra vez la expensa y cumplir la norma urbanística vigente en ese momento, que puede ser más exigente que la anterior.
En Bogotá, el desenglobe catastral lo resuelve la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital. Puede solicitarse de forma gratuita en la plataforma Catastro en Línea, sobre el predio matriz, siempre que la escritura de división esté registrada y los predios resultantes ya tengan folio de matrícula inmobiliaria.
El desenglobe parece un trámite de papeles, pero en él se decide si usted podrá vender, hipotecar o heredar cada parte de su inmueble. Una elección equivocada de modalidad, un plano que no cumple el POT o una licencia vencida pueden costarle meses y el pago repetido de expensas.
En Affirma Legal, nuestros abogados de derecho inmobiliario y urbanístico revisan los títulos y la norma urbanística de su predio, definen si procede subdivisión, reloteo, propiedad horizontal o proceso divisorio, y acompañan el trámite ante curaduría, notaría, registro y catastro hasta que cada predio quede con su folio y su ficha catastral.
Agende su consulta a través del siguiente enlace.
Escríbanos a nuestro formulario de contacto, agende su cita legal con nuestros abogados a través del siguiente enlace o contáctenos al 3175155125.
Síganos en Facebook como: Affirmalegal, en Instagram como: @Affirmalegal y en Tiktok como: @affirma_legal
Autor: Equipo Legal de Affirma Legal
Nuestra misión es forjar un camino de confianza y excelencia en el ámbito legal. Somos un equipo de abogados y profesionales de alto perfil, unidos para crear una firma que refleja nuestros valores fundamentales: Honestidad, Compromiso con el cliente, Eficacia, Seguridad y Experiencia.
