Julio 29, 2026
Comprar una propiedad en Colombia siendo extranjero es perfectamente posible y no requiere ser residente ni ciudadano colombiano. Sin embargo, existe una diferencia que muchos compradores desconocen y que puede costarles derechos y sanciones: cuando quien compra es un no residente, la adquisición del inmueble constituye una inversión extranjera directa y debe canalizarse por el mercado cambiario y registrarse ante el Banco de la República. En esta guía le explicamos, paso a paso, los requisitos legales, el proceso desde el exterior, los impuestos y los errores que debe evitar.
Sí. Un extranjero puede comprar propiedad en Colombia sin ser residente ni ciudadano, en igualdad de condiciones de dominio que un nacional. Basta con tener capacidad legal, pasaporte válido y recursos lícitos. Tanto una persona natural extranjera como una sociedad domiciliada en el exterior pueden adquirir bienes inmuebles en el país.
La Constitución y la ley colombianas reconocen a los extranjeros los mismos derechos civiles que a los nacionales, incluido el derecho de propiedad. Para comprar solo se exige capacidad: según el artículo 1504 del Código Civil, en principio toda persona mayor de 18 años es capaz de obligarse por sí misma. El extranjero comprador deberá contar con un pasaporte válido y demostrar el origen lícito de los recursos.
También puede comprar una sociedad domiciliada en el exterior. En ese caso lo habitual es que designe a un abogado como apoderado para actuar en Colombia. Existe una excepción constitucional relevante: la adquisición de inmuebles en ciertas zonas de frontera, costas y territorios estratégicos puede estar restringida o sujeta a autorización especial, por lo que conviene verificarlo antes de firmar cualquier promesa.
Los requisitos son: pasaporte válido, recursos de origen lícito, estudio de títulos del inmueble (certificado de tradición y libertad), canalización del dinero por el mercado cambiario y registro de la inversión extranjera ante el Banco de la República, escritura pública ante notario y su posterior registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
A diferencia de lo que suele leerse, comprar siendo extranjero no es idéntico a comprar siendo colombiano: se suma la obligación cambiaria. Estos son los requisitos esenciales:
Puede comprar sin viajar otorgando un poder especial a un abogado de confianza en Colombia. El poder debe otorgarse ante notario o cónsul y, si se firma en el exterior, apostillarse o consularizarse y traducirse oficialmente si no está en español. Con ese poder, el apoderado firma la promesa, la escritura y realiza los trámites en su nombre.
Comprar desde el exterior es una operación frecuente y segura si se estructura bien. El instrumento clave es el poder: un documento mediante el cual usted autoriza a un tercero —normalmente su abogado— a comprar en su representación. Si el poder se firma fuera de Colombia, debe pasar por el trámite de apostilla (si el país es parte del Convenio de La Haya) o de legalización consular, y si el documento no está en español requiere traducción oficial.
Con el poder debidamente otorgado, el apoderado puede realizar el estudio de títulos, firmar la promesa de compraventa, suscribir la escritura pública ante notario y gestionar el registro. Es muy recomendable acompañar la operación con abogados civiles expertos en compraventa, que protegen sus intereses cuando usted no está presente físicamente en el país.
El proceso comprende siete pasos: estudio de títulos, firma de la promesa de compraventa, canalización del dinero por el mercado cambiario, otorgamiento de la escritura pública ante notario, registro de la escritura, registro de la inversión extranjera ante el Banco de la República y, finalmente, el pago del impuesto predial como nuevo propietario.
| Paso | En qué consiste | Responsable |
|---|---|---|
| 1. Estudio de títulos | Revisión del certificado de tradición y libertad y del historial jurídico del inmueble | Comprador / abogado |
| 2. Promesa de compraventa | Contrato preliminar que fija precio, plazo y condiciones (art. 1611 CC) | Ambas partes |
| 3. Canalización de divisas | Ingreso del dinero por un banco autorizado (IMC) o cuenta de compensación | Comprador |
| 4. Escritura pública | Formalización ante notario; da fe del contrato | Ambas partes |
| 5. Registro de la escritura | Inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos | Comprador |
| 6. Registro de inversión | Registro ante el Banco de la República vía declaración de cambio | Comprador |
| 7. Predial y servicios | Pago del impuesto predial anual y servicios públicos | Comprador |
Antes de pagar un solo peso, se debe analizar el certificado de tradición y libertad, documento expedido por la Superintendencia de Notariado y Registro que contiene todo el historial del inmueble: cadena de propietarios, hipotecas, embargos, limitaciones de dominio y demás gravámenes. Este estudio es la principal defensa contra fraudes y compras de bienes con problemas ocultos.
La promesa es un contrato preliminar de gran valor práctico. El artículo 1611 del Código Civil exige que conste por escrito, que fije un plazo o condición para la firma de la escritura, que el contrato quede tan determinado que solo falte la tradición, y que las partes sean capaces. Es habitual pactar una cláusula penal que sanciona a quien incumpla.
La venta de un inmueble solo se perfecciona con escritura pública otorgada ante notario, quien da fe de la capacidad de las partes, del contenido del contrato y de la fecha. Una vez firmada, el comprador debe registrar la escritura en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos para que la transferencia surta efectos frente a terceros. Registre dentro de los plazos legales para evitar recargos.
Porque, para efectos cambiarios, la compra de un inmueble en Colombia por un no residente es una inversión extranjera directa. Debe canalizarse por el mercado cambiario a través de un banco autorizado, y la declaración de cambio hace las veces de registro ante el Banco de la República. Omitir este trámite constituye infracción cambiaria y hace perder derechos como el de repatriar el capital.
Este es el punto que la mayoría de las guías omite y donde más se equivocan los compradores extranjeros. El Decreto 1068 de 2015 (Régimen cambiario), en concordancia con la Resolución Externa 1 de 2018 de la Junta Directiva del Banco de la República, define la inversión extranjera directa como la que realiza un no residente sobre activos ubicados en Colombia con ánimo de permanencia. La adquisición de bienes inmuebles encaja plenamente en esa definición.
En la práctica esto significa que el dinero del exterior debe canalizarse por el mercado cambiario a través de un Intermediario del Mercado Cambiario (un banco autorizado) o de una cuenta de compensación. Cuando la operación se hace en divisas, la declaración de cambio correspondiente a esa canalización hace las veces de declaración de registro de la inversión: se reporta bajo el concepto de inversión internacional y no bajo otro rubro. Conserve todos los comprobantes.
El registro no es un formalismo menor. Solo la inversión debidamente registrada conserva los derechos cambiarios: principalmente el de reexportar el capital y remitir al exterior las utilidades cuando venda o arriende el inmueble. Además, el incumplimiento del registro constituye infracción cambiaria, sancionable por la Superintendencia de Sociedades o la DIAN según el caso.
¿Va a traer dinero del exterior para comprar? Un error en la canalización o la falta de registro puede hacerle perder el derecho a repatriar su capital y exponerlo a sanciones cambiarias. En Affirma Legal, estructuramos su operación desde el primer giro.
Al comprar debe prever los gastos de escrituración (compartidos con el vendedor), los derechos de registro y el impuesto de registro a cargo del comprador, y la retención en la fuente del vendedor. Como nuevo propietario asumirá el impuesto predial anual, la contribución de valorización cuando aplique y los servicios públicos del inmueble.
| Concepto | Descripción | ¿Quién paga? |
|---|---|---|
| Gastos notariales | Costo del otorgamiento de la escritura pública | Comprador y vendedor (por partes iguales) |
| Derechos de registro | Inscripción de la escritura en la Oficina de Registro | Comprador |
| Impuesto de registro | Tributo departamental sobre la inscripción; tarifa varía por departamento | Comprador |
| Retención en la fuente (1%) | Art. 398 E.T.: sobre la venta de activo fijo de persona natural; la retiene el notario | Vendedor (persona natural) |
| Impuesto predial | Tributo municipal anual por ser propietario del predio | Comprador (cada año) |
| Valorización / servicios | Contribución de valorización cuando aplique y servicios públicos | Comprador |
Tenga presente además el artículo 90 del Estatuto Tributario: para bienes raíces no se acepta un precio inferior al costo, al avalúo catastral ni al autoavalúo. Declarar un precio artificialmente bajo para «ahorrar» impuestos puede llevar a que la DIAN rechace ese valor y fije el precio de enajenación, con consecuencias tributarias.
Sí, puede dar acceso a la Visa M de inversionista si el inmueble está exclusivamente a su nombre por un valor mínimo de 350 SMLMV y la inversión está registrada ante el Banco de la República. Es una visa migrante que suma tiempo para la residencia. Comprar por debajo de ese umbral es válido, pero no habilita esta visa.
La compra de un inmueble puede abrir la puerta a la Visa M de inversionista, regulada por la Resolución 5477 de 2022 del Ministerio de Relaciones Exteriores (modificada por la Resolución 9316 de 2024). Para la modalidad por inmueble se exige que la propiedad esté exclusivamente a nombre del extranjero, por un valor mínimo de 350 SMLMV, y que la inversión extranjera esté registrada ante el Banco de la República. De ahí la importancia de hacer bien el registro cambiario que explicamos antes: sin él, la solicitud de visa no procede.
Como esta guía se centra en la compra del inmueble, no profundizamos aquí en el trámite migratorio. Si su objetivo es residir en el país, consulte nuestros artículos sobre la visa de inversionista por compra de inmueble y la visa de migrante tipo M, donde detallamos requisitos, montos y tiempos.
En nuestra práctica vemos repetirse los mismos errores costosos. Evítelos:
Un extranjero puede comprar propiedad en Colombia con plena seguridad jurídica, incluso sin viajar, siempre que cumpla dos frentes: el civil (estudio de títulos, promesa, escritura y registro) y el cambiario (canalización del dinero y registro de la inversión ante el Banco de la República). Ese segundo frente es el que más se descuida y el que más derechos protege.
No. No se requiere residencia ni cédula de extranjería para comprar. Basta con pasaporte válido, recursos lícitos y cumplir el trámite civil y cambiario. La residencia solo es relevante si, además de comprar, desea vivir en el país mediante una visa.
Sí. Puede otorgar un poder a un abogado en Colombia para que compre en su nombre. Si el poder se firma en el exterior, debe apostillarse o legalizarse ante cónsul y traducirse oficialmente si no está en español. Con él, el apoderado firma escritura y tramita el registro.
Sí. La compra por un no residente es inversión extranjera directa: el dinero debe canalizarse por un banco autorizado y la declaración de cambio hace las veces de registro ante el Banco de la República. Omitirlo es infracción cambiaria y le impide repatriar el capital.
Puede dársela si el inmueble está solo a su nombre por un valor mínimo de 350 SMLMV y la inversión está registrada ante el Banco de la República. Por debajo de ese monto, la compra es válida pero no habilita la Visa M de inversionista por inmueble.
Los mismos que un nacional: gastos notariales compartidos, derechos e impuesto de registro a cargo del comprador, y el impuesto predial anual como propietario. La retención en la fuente del 1% recae sobre el vendedor persona natural, no sobre el comprador.
En Affirma Legal acompañamos a compradores extranjeros en toda la operación: estudio de títulos, poder desde el exterior, canalización y registro de la inversión, y escrituración.
Escríbanos a nuestro formulario de contacto, agende su cita legal con nuestros abogados a través del siguiente enlace o contáctenos al 3175155125.
Síganos en Facebook como: Affirmalegal, en Instagram como: @Affirmalegal y en Tiktok como: @affirma_legal
Autor: Equipo Legal de Affirma Legal
Nuestra misión es forjar un camino de confianza y excelencia en el ámbito legal. Somos un equipo de abogados y profesionales de alto perfil, unidos para crear una firma que refleja nuestros valores fundamentales: Honestidad, Compromiso con el cliente, Eficacia, Seguridad y Experiencia.
