Noviembre 09, 2026
La responsabilidad civil de la propiedad horizontal es la obligación de la copropiedad, como persona jurídica, de indemnizar los daños que causa cuando no cuida, mantiene o repara los bienes comunes a su cargo. El caso típico: una humedad que crece en el techo de un último piso, varios correos a la administración y una respuesta que culpa «al desgaste normal» o «al vecino», mientras el daño avanza y el plazo para reclamar corre.
Esta guía, actualizada a noviembre de 2026, explica cuándo responde el conjunto y cuándo no, qué responde el administrador con su patrimonio, qué cubren las pólizas, qué cambió tras el sismo del 10 de agosto de 2026 y cómo reclamar sin perder el caso por un error de forma.
Es la obligación de la persona jurídica que nace cuando un edificio o conjunto se somete a la Ley 675 de 2001 de reparar los daños que cause a propietarios, residentes o terceros por incumplir sus deberes de administración, custodia y mantenimiento de los bienes comunes. Deben probarse el daño, la falla de la copropiedad y el vínculo entre ambos.
La responsabilidad civil es el deber de reparar un perjuicio causado a otro. Al someterse un inmueble a la Ley 675 de 2001, nace una persona jurídica distinta de los propietarios, cuyo objeto es administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes (artículo 32). Los bienes comunes son las partes que pertenecen en común y proindiviso a todos los propietarios, como la cubierta, la fachada, la estructura, las bajantes, los ascensores o los parqueaderos comunales (artículos 3 y 19), y el administrador debe cuidarlos y vigilarlos (artículo 51, numeral 7).
No es una responsabilidad automática: por regla general, la víctima debe demostrar la falla en el cuidado o el mantenimiento. Así lo analizó la Sala Civil del Tribunal Superior de Medellín en una sentencia del 3 de junio de 2025, centrada en las obligaciones de custodia y mantenimiento de la copropiedad y en el nexo entre su incumplimiento y los daños de los demandantes.
Sí. En la Sentencia SC563-2021 del 1 de marzo de 2021, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia concluyó que la persona jurídica de la propiedad horizontal está legitimada por activa y por pasiva en lo relativo a los bienes comunes. La demanda se dirige contra el edificio o conjunto, representado por su administrador, y no contra cada propietario.
La copropiedad, con sus recursos; si no alcanzan, la asamblea debe aprobar expensas extraordinarias, que se reparten por coeficiente. Si existe póliza de responsabilidad civil, la víctima puede reclamar también a la aseguradora mediante la acción directa del artículo 1133 del Código de Comercio.
La propiedad horizontal responde cuando el daño se origina en un bien común que debía mantener o vigilar, como la cubierta, las bajantes, la fachada, los ascensores, la piscina o el parqueadero, y su omisión o mantenimiento deficiente lo causó. No responde por el solo hecho de que el daño ocurra dentro del conjunto: debe probarse la falla.
La pregunta decisiva es dónde se originó el daño y quién debía evitarlo. Esta tabla resume los escenarios más frecuentes:
| Escenario | ¿Quién responde, en principio? | Norma | Prueba clave |
|---|---|---|---|
| Filtración por cubierta, bajante o fachada | La copropiedad | Ley 675, arts. 3, 19 y 51 | Informe técnico del origen |
| Filtración por tubería interna de otro apartamento | El propietario de esa unidad | Ley 675, art. 18, num. 2 | Inspección de plomería |
| Accidente en piscina, gimnasio, escaleras o ascensor | La copropiedad, si falló el mantenimiento o la señalización | Código Civil, art. 2341 | Bitácoras, fotos y testigos |
| Hurto o daño de vehículo | El tercero identificado; la copropiedad o la vigilancia si falló el control | Ley 675 y Código Civil | Minuta de portería y video |
| Caída de objetos o desprendimiento de fachada | Quienes habitan esa parte del edificio, o la copropiedad si faltó mantenimiento | Código Civil, arts. 2350 y 2355 | Registro del hecho e informe técnico |
| Daño por sismo | La aseguradora de bienes comunes; la copropiedad solo si hubo omisión | Ley 675, art. 15; Decreto 1423 de 2026 | Póliza y aviso del siniestro |
| Defecto de construcción | El constructor | Código Civil, art. 2060, num. 3 | Dictamen de patología |
Si el agua entra por una cubierta mal impermeabilizada, una bajante rota o fisuras de la fachada, la reparación y los daños del apartamento corresponden a la copropiedad. Su defensa habitual es que impermeabilizó hace poco o que el agua viene de otra unidad; por eso el informe técnico debe señalar el punto exacto de entrada, no solo describir la mancha. Si el origen es una tubería interna del apartamento de arriba, responde su propietario (artículo 18, numeral 2, de la Ley 675).
Un residente que se resbala en una escalera sin antideslizante o un visitante lesionado por una máquina del gimnasio en mal estado pueden reclamar con base en el artículo 2341 del Código Civil. Lo que define el caso es probar que el riesgo era conocido o previsible y que la administración no lo corrigió ni lo señalizó: las bitácoras del ascensor, las quejas en el libro de portería y las actas del consejo suelen ser decisivas.
No hay responsabilidad automática por cada rayón o hurto. Si el daño lo causó un tercero identificado, responde él. La copropiedad, o la empresa de vigilancia, responde cuando el hecho se explica por una falla en el control: cámaras dañadas, un vehículo que salió sin verificación o accesos sin control pese a quejas previas. Un error frecuente es acudir a la SIC con el artículo 18 de la Ley 1480 de 2011: esa norma supone una relación de consumo que, por regla general, no existe entre un residente y su conjunto. Solo aplica cuando el parqueadero se presta como servicio comercial.
El artículo 2355 del Código Civil imputa el daño causado por una cosa que cae o se arroja desde la parte superior de un edificio a todas las personas que habitan esa parte, salvo que se pruebe la culpa de una sola. El desprendimiento de un elemento de la fachada es distinto: la fachada es un bien común esencial, y el artículo 2350 hace responsable al dueño de un edificio por los daños de su ruina cuando omitió las reparaciones necesarias.
Nadie responde por el movimiento de la tierra, que es fuerza mayor. La pregunta útil es si la copropiedad tenía la póliza que exige el parágrafo 1 del artículo 15 de la Ley 675, contra incendio y terremoto sobre los bienes comunes asegurables, y si actuó a tiempo. Esa póliza ampara la estructura y las zonas comunes; los acabados y contenidos de cada apartamento dependen del seguro de hogar. La copropiedad sí puede responder si no tenía la póliza, no avisó el siniestro o demoró las reparaciones y el daño se extendió a las unidades privadas.
Para los municipios afectados, el Decreto Legislativo 1423 del 17 de septiembre de 2026 cambia durante 24 meses las reglas del fondo de imprevistos, la reserva que toda copropiedad constituye para gastos no previstos y que, en condiciones normales, solo se usa con aprobación de la asamblea (artículos 35 y 38 de la Ley 675). Ahora puede financiar la operación ordinaria y la reparación, el reforzamiento o la reconstrucción de bienes comunes, incluidos estudios, diseños, remoción de escombros y gastos para reclamar las pólizas. Basta la aprobación previa del consejo de administración. Si no hay consejo, el administrador puede disponer hasta del 50 % del fondo una sola vez; para un porcentaje mayor o un segundo uso necesita a la asamblea, salvo un riesgo cierto e inmediato para la vida o la estabilidad del inmueble (artículo 10). El decreto también permite planes especiales de pago de expensas extraordinarias, pagar la cuota ordinaria en cualquier día del mes en que se causa sin intereses y realizar asambleas virtuales o mixtas para decidir la reconstrucción, sin cambiar las mayorías (artículos 11 y 12).
Dos advertencias. Las medidas solo cobijan a personas y copropiedades con afectación directa acreditada ante el Sistema Nacional de Gestión del Riesgo de Desastres; el decreto prohíbe aplicarlas a todo inmueble por el solo hecho de estar en un municipio de la emergencia (artículo 2). Y es un decreto legislativo sujeto al control automático de la Corte Constitucional, que a la fecha de esta guía no ha decidido.
La copropiedad no responde cuando el daño se debe a fuerza mayor, al hecho exclusivo de un tercero o a la culpa exclusiva de la víctima, cuando se origina en una unidad privada o cuando proviene de un defecto de construcción, caso en el que responde el constructor dentro de la garantía decenal. Cada excusa debe probarse.
Estas causas extrañas son hechos ajenos que rompen el vínculo entre la conducta de la copropiedad y el daño. El hecho de un tercero solo libera al conjunto si fue la causa exclusiva: si el ladrón entró por una puerta vehicular dañada y reportada desde hacía semanas, la falla de la administración subsiste.
Si el daño viene de un defecto de la obra, responde el constructor. En la Sentencia SC354-2023 del 25 de septiembre de 2023, la Corte Suprema reiteró que, durante los diez años siguientes a la entrega, el constructor responde por los vicios de la construcción, del suelo o de los materiales que causen la ruina total o parcial, actual o inminente (artículo 2060, numeral 3, del Código Civil). Para vivienda nueva, el artículo 8 de la Ley 1480 de 2011 fija la garantía de estabilidad en diez años y la de acabados en uno.
¿La administración le respondió que «no es responsable»? Esa frase no cierra el caso. Agende una consulta con los abogados de derecho inmobiliario de Affirma Legal: revisamos el origen técnico del daño, los registros de mantenimiento y la póliza, y le indicamos si la excusa se sostiene y contra quién reclamar.
Sí. El artículo 50 de la Ley 675 de 2001 dispone que los administradores responden por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave causen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros, y presume su culpa leve cuando incumplen o se extralimitan en sus funciones o violan la ley o el reglamento. Pueden ser demandados directamente.
Por esa presunción de culpa, probado el incumplimiento, es el administrador quien debe demostrar que fue diligente. Los casos típicos son no renovar la póliza obligatoria, no avisar un siniestro, ignorar durante meses una filtración o contratar la vigilancia sin pólizas. La víctima puede demandarlo junto con la copropiedad, y esta puede repetir contra él lo que haya pagado por su culpa. Si usa el fondo de imprevistos bajo el Decreto 1423 de 2026, debe rendir cuentas comprobadas en la primera asamblea y al revisor fiscal (parágrafo 1 del artículo 10). Si además hubo apropiación de recursos o falsedad en las cuentas, consulte nuestra guía sobre la responsabilidad penal de los administradores de propiedad horizontal.
Frente a terceros, como visitantes o vecinos de otro predio, la responsabilidad de la copropiedad es extracontractual. Frente a los propietarios no hay una regla unificada: algunos jueces la tratan como contractual, derivada del reglamento, y otros como extracontractual. La vía se define en la demanda, y elegirla mal puede costar el caso.
La responsabilidad contractual nace del incumplimiento de una obligación previa entre las partes; la extracontractual, de un daño causado sin ese vínculo. En un caso de la Sala Civil del Tribunal Superior de Bogotá (expediente 2008-00184-01), el juez calificó como extracontractual la responsabilidad de los propietarios de un ático y como contractual la de la copropiedad, derivada del reglamento. Por eso conviene formular pretensiones principales y subsidiarias, como hizo la copropiedad demandante en el caso de la SC354-2023: el juez debe fallar dentro de lo pedido.
La única póliza obligatoria para toda propiedad horizontal es la de incendio y terremoto sobre los bienes comunes asegurables, según el artículo 15 de la Ley 675 de 2001. La de responsabilidad civil frente a residentes y terceros es opcional. Ninguna cubre, por regla general, los bienes privados: para eso existe el seguro de hogar.
Antes de demandar, pida copia de las pólizas vigentes: de ellas depende quién paga y con qué rapidez. Si hay póliza de responsabilidad civil, puede reclamar a la aseguradora en paralelo. Si objeta o demora el pago, vea nuestra guía sobre cómo reclamar el pago de un seguro en Colombia.
Para reclamar a la propiedad horizontal conviene documentar el daño antes de repararlo, obtener un informe técnico sobre su origen, presentar una reclamación escrita al administrador, intentar la conciliación extrajudicial y, si no hay acuerdo, demandar ante el juez civil con un juramento estimatorio bien soportado.
Debe probar el daño y su valor, la falla de la copropiedad y la relación entre ambos. Funcionan el dictamen pericial, las bitácoras de mantenimiento, sus reportes previos y la respuesta de la administración, las actas, las minutas de portería y los videos de seguridad. Pida estos dos últimos de inmediato: muchos sistemas borran las grabaciones en pocos días.
La regla general es de diez años (artículo 2536 del Código Civil, modificado por la Ley 791 de 2002). Pero el artículo 2358 fija tres años para las acciones contra los «terceros responsables», quienes responden por el hecho de otro: si atribuye a la copropiedad el hecho de un vigilante o contratista, actúe dentro de ese plazo. No confunda otros términos: la garantía decenal del constructor corre desde la entrega, la de acabados de la Ley 1480 es de un año y la decisión de asamblea que niega una reparación se impugna dentro de los dos meses siguientes (artículo 49 de la Ley 675).
El costo varía según el caso, pero se compone del dictamen pericial, el trámite de conciliación, los honorarios y, si se piden medidas cautelares, la caución. Hay un riesgo adicional: el juramento estimatorio del artículo 206 del Código General del Proceso. Si lo estimado excede en más del 50 % lo probado, el demandante paga el 10 % de la diferencia; si las pretensiones se niegan por falta de prueba del perjuicio atribuible a su negligencia, el 5 % de lo pedido. En el caso resuelto en la SC354-2023, la copropiedad pidió cerca de $1.731 millones y obtuvo cerca de $1.118 millones, sin sanción. Un peritaje serio protege al demandante.
Los errores más costosos son reparar sin documentar, demandar a quien no corresponde, saltarse la conciliación con medidas cautelares inviables, inflar el juramento estimatorio, no plantear pretensiones subsidiarias, dejar de pagar la administración como presión y confiar en el plazo de diez años cuando aplica el de tres.
La copropiedad previene demandas con un plan de mantenimiento documentado, la póliza obligatoria vigente y, idealmente, una de responsabilidad civil, contratos de vigilancia con obligaciones y pólizas claras, y un protocolo para responder por escrito y a tiempo cada reporte de daño. La documentación es su mejor defensa en un proceso.
Para administradores y consejeros, las condenas que vemos suelen evitarse con un cronograma de mantenimiento con soportes, la revisión anual de pólizas y contratos, y la respuesta escrita a cada queja con diagnóstico técnico. Para conjuntos con reclamos recurrentes, nuestra asesoría legal permanente para copropiedades (ALEP PH) acompaña cada reclamación antes de que escale a un juzgado.
No de manera automática. Responde la copropiedad, o la empresa de vigilancia, si el hurto se explica por una falla en el control: cámaras dañadas, salida del vehículo sin verificación o accesos sin vigilancia pese a reportes previos. En conjuntos residenciales, por regla general, el reclamo va por la vía civil y no ante la SIC.
Si el agua sale de una tubería interna o un baño de esa unidad, paga su propietario: el artículo 18, numeral 2, de la Ley 675 de 2001 le obliga a reparar de inmediato y a resarcir los daños. Si el origen es una bajante, la cubierta o la fachada, responde la copropiedad. Un informe técnico define el origen.
Por regla general, no. La póliza obligatoria del artículo 15 de la Ley 675 ampara los bienes comunes, como la estructura y las zonas comunes; los acabados y contenidos de su apartamento dependen de su seguro de hogar. La copropiedad respondería si su omisión, como no reparar a tiempo un bien común afectado, agravó el daño en su unidad.
No es recomendable. La Ley 675 no prevé la retención de cuotas como mecanismo de presión: la mora genera intereses y el certificado de deuda del administrador permite iniciar un proceso ejecutivo en su contra. Lo eficaz es reclamar por escrito, conciliar y, si es necesario, demandar la reparación y la indemnización.
Sí. El artículo 50 de la Ley 675 de 2001 hace responsables a los administradores por los perjuicios que causen por dolo, culpa leve o grave a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros, y presume su culpa leve cuando incumplen sus funciones. Lo usual es demandarlo junto con la copropiedad para asegurar el pago.
Sí, por regla general. La conciliación extrajudicial es requisito de procedibilidad en los procesos declarativos civiles según los artículos 67 y 68 de la Ley 2220 de 2022. La excepción es pedir con la demanda medidas cautelares procedentes; si son inviables, el juez puede inadmitir la demanda por no haber conciliado.
Un reclamo contra la copropiedad se gana con un informe técnico que ubique el origen del daño, una reclamación bien documentada y una demanda que elija bien a quién demandar y por qué vía. Cada mes de espera, el daño crece, las grabaciones se borran y los plazos avanzan.
Si sufrió un daño por una filtración, un accidente, un hurto o el sismo, nuestros abogados de derecho inmobiliario y urbanístico le indican contra quién reclamar y preparan la conciliación y la demanda. Si administra un edificio o integra su consejo, conozca ALEP PH o consulte a nuestros abogados especialistas en propiedad horizontal.
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Revisado por el equipo de derecho inmobiliario y propiedad horizontal de Affirma Legal. Última actualización: noviembre de 2026.
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