Conflictos comunes de Propiedad Horizontal

Enero 31, 2023

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Conflictos comunes de Propiedad Horizontal

¿Qué es el régimen de propiedad horizontal?

Lo que se conoce como propiedad horizontal en Colombia son aquellas copropiedades o unidades residenciales en las que se comparten áreas comunes como zonas verdes, ascensores, terrazas y parqueaderos. Entre las propiedades con régimen de propiedad horizontal más usuales se encuentran los edificios, conjuntos residenciales y las urbanizaciones cerradas.

La normativa que regula la propiedad horizontal en Colombia es la Ley 675 de 2001. Esta norma jurídica se encarga de regular los derechos de propiedad exclusiva con los derechos de copropiedad sobre el terreno y los bienes comunes.

La finalidad de las regulaciones sobre propiedad horizontal es garantizar la seguridad y la convivencia pacifica de los inmuebles y sus propietarios. Por lo tanto, para lograrlo se necesitan establecer parámetros claros cuando inevitablemente se presenten inconvenientes de convivencia. De ahí, la importancia de adoptar acuerdos para lograr la solución de conflictos entre vecinos.

La finalidad de este blog, es la de exponer cuáles son los conflictos de propiedad horizontal más comunes que se presentan durante la convivencia de copropietarios y los mecanismos de solución de conflictos que pueden ser utilizados.

¿Cuáles son los conflictos más comunes en propiedad horizontal?

Los conflictos de propiedad horizontal que se presentan con más frecuencia entre vecinos, sin ánimo de excluir otras situaciones que se puedan presentar, son los siguientes:

  1. La morosidad
  2. Los animales domésticos
  3. Afectación de la convivencia tranquila
  4. Mal uso del suelo y de las áreas o espacios comunes
  5. Cambio de uso

La morosidad

La morosidad, el cobro de cartera o el retraso reiterado en el pago de los cánones de arrendamiento es el conflicto de propiedad horizontal más común dentro del régimen de propiedad horizontal.

Este tipo de conflicto se presenta cuando los residentes y/o propietarios de una propiedad horizontal se retrasan o no realizan los pagos durante las fechas estipuladas, de cobros como el costo de la administración, que incluye sostenimiento de las áreas comunes, salarios de vigilantes, entre otros.

En ese sentido, se puede entender como el conflicto de propiedad horizontal por excelencia, toda vez que afecta directamente la administración del edificio o conjunto, desequilibrando las finanzas de la propiedad y por ende perjudicar el disfrute de los servicios básicos para la comunidad.

Los animales domésticos

La tenencia de animales domésticos como perros o gatos representa un apoyo emocional para las personas por medio de la compañía de estas mascotas. Por lo tanto, por lo establecido en la Ley 675 de 2011 sobre Régimen de la Propiedad Horizontal, se puede entender que una copropiedad no puede prohibir a sus habitantes la tenencia de mascotas.

Sin embargo, la misma normativa estipula que se deberá establecer una regulación que deberán seguir los residentes que tengan mascotas en su posesión. Debido a lo anterior, el Código Nacional de Policía y Convivencia y la Ley 764 de 2002 establecen unos parámetros básicos:

  • Recoger los excrementos de su mascota y desecharlos en recipientes adecuados.
  • Que se mantenga a la mascota con correa en las áreas comunes.
  • Que el animal de compañía no sea instrumentalizado para atacar a residentes, otros animales o bienes.
  • Evitar que el animal doméstico dañe las áreas comunes
  • Los perros potencialmente peligrosos o perros de razas fuertes se encuentran legalmente obligados a tener correa y bozal.

Afectación de la convivencia tranquila

Son varias las situaciones que se pueden presentar que afecten la convivencia tranquila de los vecinos. En este caso, es muy usual que esta convivencia se perturbe por acciones de los vecinos, como lo serían aquellos que suelen generar mucho ruido por fiestas o reuniones durante altas horas de la noche.

Si bien es cierto que esto es muy molesto, este tipo de conflicto de propiedad horizontal se genera específicamente por acciones repetitivas y reiteradas de los residentes y no por circunstancias esporádicas.

Sobre este tema, la misma Ley 675 de 2001 determina que los residentes o copropietarios deberán abstenerse de ejecutar actos como la contaminación auditiva, que comprometan la convivencia pacífica y la tranquilidad de los demás vecinos.

Mal uso del suelo y de las áreas o espacios comunes

Generalmente, se presentan conflictos de propiedad horizontal en relación con modificaciones que se quieran hacer a la fachada del bien inmueble. En ese sentido, se debe tener en cuenta que las fachas de las edificaciones sometidas a propiedad horizontal se consideran bienes comunes.

Una fachada puede incluir los siguientes elementos:

  • Muros
  • Materiales de terminación
  • Ventanas
  • Cornisas
  • Jardines y antejardines, entre otros

Por esa razón, cualquier reforma o modificación que se pretenda ejecutar sobre una fachada, al ser un bien común de la propiedad horizontal, requerirá de la aprobación por parte de la Asamblea General de Copropietarios. Al respecto, el artículo 75 de la mencionada Ley 675, reglamenta el proceso de modificación de fachadas en la propiedad horizontal.

Cambio de uso

Las propiedades horizontales que están conformadas por apartamentos o casas cuyo destino de uso es residencial. Sin embargo, en algunos casos se presentan conflictos entre los residentes porque algunos de ellos empiezan a utilizar la copropiedad para fines distintos de vivienda, como oficinas de trabajo o para Airbnb.

Sobre esta circunstancia en particular, el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal estipula que es una obligación de copropietarios o residentes respecto de los bienes de dominio particular o privado, que estos sean utilizados de acuerdo con su naturaleza. En otras palabras, la destinación de vivienda para el bien siempre debe ser respetada por sus residentes y no se deberá darle otro uso distinto al previsto.

En conclusión, vivir dentro de una propiedad horizontal trae beneficios, como los servicios de administración, pero también trae desventajas sus desventajas. Dentro de las desventajas que se puedan presentar, las más molestas son los conflictos de propiedad horizontal, ya que estos afectan directamente la convivencia pacifica de los copropietarios o residentes.

Si usted vive en un edificio, conjunto residencial o urbanización cerrada y convivencia tranquila se ha visto afectada por alguno de los conflictos mencionados anteriormente, no dude en contactarnos llenando este formulario de contacto o por medio de nuestro número de WhatsApp al 3105706331. Nuestros abogados lo guiarán en las acciones a tomar para cesar el conflicto o conflictos que afecten su convivencia pacífica.

¿Quién dirime los conflictos de propiedad horizontal?

Los residentes afectados por los conflictos de propiedad horizontal cuentan con diversos recursos, mecanismos y entidades para acudir para una solución.

Al respecto, la Ley de Propiedad Horizontal y el reglamento determinan cuáles son los organismos o instancias internas para que los copropietarios acudan. En esa medida, estos son los órganos internos de la propiedad horizontal que intervienen cuando se presentan conflictos:

  • Administrador
  • Comité de Convivencia
  • Consejo de Administración

No obstante, los residentes podrán acudir ante la Policía Nacional o incluso ante un Juez Civil, dependiendo del caso. Esto ocurre más que todo cuando las situaciones de convivencia dentro de la propiedad se vuelvan complejas y casi que insostenibles.

Cabe resaltar que, la parte afectada puede acudir a los organismos internos y a las autoridades anteriormente mencionadas al mismo tiempo. Esto quiere decir que, no se debe agotar una instancia interna para acudir a las instancias judiciales, ya que los procesos mencionados no son requisitos de procedibilidad ni excluyentes entre sí.

¿Cómo solucionar un conflicto de propiedad horizontal?

Los mecanismos de solución de controversias son herramientas que se utilizan en primer lugar cuando se presentan conflictos de propiedad horizontal. En ese sentido, tanto la mediación como la conciliación son buenos métodos para llegar a acuerdos justos entre las partes para el cese de la perturbación a la convivencia pacífica.

Cuando se agoten estas opciones de diálogo, la misma ley y el reglamento de la propiedad serán elementos esenciales, ya que ellos indicarán las medidas a tomar y a las personas u organismos que se deberá acudir.

En esa línea, la ya mencionada Ley 675 de 2001 señala cuáles son los organismos al interior de la propiedad horizontal que se deberán acudir cuando el diálogo no funcione. Por lo tanto, si no se llega a un acuerdo durante la conversación, se podrá acudir al Administrador para que figure como mediador entre los residentes.

En ese orden de ideas, si tampoco se pudo llegar a una solución satisfactoria con la presencia del administrador, el siguiente organismo a intervenir será el Comité de Convivencia. Este comité tiene un papel fundamental en la solución de conflictos de propiedad horizontal. La ley define sus funciones cómo:

"El comité de convivencia es el encargado de velar y de mediar para que se solucionen los conflictos mientras se fortalecen los lazos y las relaciones de la comunidad."

Finalmente, cuando todas las instancias anteriormente mencionadas resulten infructuosas, el siguiente paso a tomar será acudir al Consejo de Administración.

Si bien es cierto que dentro de la misma propiedad horizontal se cuentan con los mecanismos, personas y organismos que podrán solucionar los conflictos que se presenten, en algunas ocasiones la convivencia ciudadana se complica y la situación es muy compleja para los métodos internos. Cómo último recurso, los residentes afectados suelen acudir ante la Policía Nacional, quien asumirá la resolución del conflicto, impartirá multas si es necesario o encontrará mecanismos alternos de resolución.

¿Qué conflictos de propiedad horizontal se presentan ante un juez?

Los conflictos de propiedad horizontal que se pueden presentar ante un Juez Civil, según el Código General del Proceso, son:

  1. Los conflictos surgidos por el indebido cumplimiento o incumplimiento de las obligaciones de los propietarios respecto al uso de los bienes privados. (Artículo 18 de la Ley 675 de 2001).

  2. Los conflictos que surjan entre los propietarios o residentes y los organismos internos de la propiedad horizontal, en relación con la aplicación e interpretación del reglamento de propiedad horizontal.

  3. Aquellos que surjan entre los propietarios o residentes y los organismos internos de la propiedad horizontal, en relación con la aplicación y la interpretación de la Ley 675 de 2001 y cualquier otra que regule la propiedad horizontal.

Los jueces encargados de conocer estos conflictos, son los Jueces Civiles Municipales en Única Instancia.

Existen algunos conflictos de propiedad horizontal cuya solución no se logra por medio de los organismos internos de la propiedad. En esos casos, los copropietarios o los residentes pueden acudir en todo momento ante la Policía Nacional o incluso ante un juez civil, dependiendo del caso.

Si usted se encuentra presentando inconvenientes que le impidan el disfrute de una convivencia tranquila en su copropiedad, no dude en contactar a nuestros abogados expertos en Derecho Inmobiliario. Agende su consulta llenando este formulario de contacto o llame al 3105706331 para hablar con abogado.

¿Qué dice la Ley 675 de 2001?

Cómo fue mencionado anteriormente, los jueces civiles podrán conocer sobre los conflictos de propiedad horizontal en determinados casos.

El artículo 18 de la Ley 675 de 2001, establece que se creará un conflicto, cuando los propietarios u ocupantes de un bien privado dentro de una propiedad horizontal incurran en las siguientes actuaciones:

  • No utilizar el bien según su naturaleza y destinación. Por ejemplo, cuando los residentes utilicen el apartamento de un edificio para hospedaje turístico.
  • Ejecutar reparaciones o modificaciones que comprometan la seguridad o solidez del edificio o conjunto.
  • Producir ruidos, molestias y actos recurrentes que afecten la tranquila convivencia en comunidad.
  • Realizar actividades o actos que comprometan la salud pública.
  • Omisión en las reparaciones de sus propios bienes y que esto ocasione perjuicios a la propiedad horizontal.
  • Llevar a cabo nuevos pisos o realizar nuevas construcciones cuando el copropietario u ocupante resida en el último piso de la edificación.

¿Necesita asesoría legal por conflictos de propiedad horizontal?

La convivencia pacifica y tranquila es clave para una propiedad horizontal. El momento en que estas se ven perturbadas por actuaciones de copropietarios o residentes, se generan conflictos de propiedad horizontal que se podrán solucionar de diferentes maneras, incluyendo mecanismos internos o acudiendo ante un juez civil.

En nuestra firma, contamos un equipo legal de abogados especialistas en Derecho Inmobiliario que lo asesorarán cuando usted se vea afectado por conflictos en la propiedad horizontal que le impidan el disfrutar de una convivencia tranquila. Teniendo en cuenta su caso, nuestros profesionales del derecho lo asesorarán en las medidas a tomar y ante qué autoridad acudir.

Escríbanos a nuestro formulario de contacto, agende su cita legal con nuestros abogados a través del siguiente enlace o contáctenos al 3105706331.

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