Octubre 20, 2026
Los conflictos comunes de propiedad horizontal (ruido, mascotas, cuotas de administración en mora, parqueaderos, obras sin permiso, filtraciones y arriendos turísticos) tienen en Colombia una ruta de solución definida por la Ley 675 de 2001, el reglamento de cada copropiedad y el Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana (Ley 1801 de 2016). Conocerla evita dos errores frecuentes: aguantar en silencio un problema que la ley permite corregir, o escalarlo mal y perder el caso por un detalle de procedimiento.
En esta guía, actualizada a octubre de 2026, encontrará cada conflicto con su norma aplicable, quién lo resuelve, los plazos para reclamar y los cambios recientes, como el Decreto 768 de 2025 y la Sentencia T-199 de 2026 sobre mascotas.
La propiedad horizontal es la forma de dominio en la que cada propietario es dueño exclusivo de su unidad privada y copropietario de los bienes comunes. Sus conflictos se rigen por la Ley 675 de 2001, el reglamento de propiedad horizontal de cada edificio o conjunto, el manual de convivencia y, en lo policivo, por la Ley 1801 de 2016.
La Ley 675 de 2001 regula esta forma especial de dominio con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella. Cuando un edificio o conjunto se somete al régimen mediante escritura pública registrada, nace una persona jurídica: una entidad civil sin ánimo de lucro, distinta de los propietarios, cuyo objeto es administrar los bienes comunes y hacer cumplir la ley y el reglamento (artículos 4, 32 y 33). Su dirección corresponde a la asamblea general de propietarios, al consejo de administración, si lo hubiere, y al administrador (artículo 36).
A ese marco se suma el Código de Policía, que tipifica comportamientos contrarios a la convivencia, como el ruido excesivo, y el Decreto 768 de 2025, que reglamentó parcialmente ese código. El decreto no reforma la Ley 675, pero sí ordena a asambleas y consejos incorporar a sus reglamentos las pautas de la jurisprudencia constitucional para que la policía pueda actuar sin ambigüedades, y prevé que cuando una actividad desarrollada en un espacio semiprivado (un balcón o una terraza) trasciende a lo público, el alcalde puede fijarle horario mediante acto administrativo.
El reglamento de propiedad horizontal es el estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto (artículo 3). Consta en escritura pública registrada, tiene un contenido mínimo legal (artículo 5) y su reforma exige el voto del 70 % de los coeficientes de copropiedad (artículo 46). Dos reglas prácticas definen muchos conflictos: las cláusulas que contrarían normas imperativas de la ley se entienden no escritas (artículo 5, parágrafo 1), y una conducta solo puede sancionarse si el reglamento la describe y señala la sanción que le corresponde (artículo 60, parágrafo). El manual de convivencia desarrolla el reglamento, pero no puede contradecirlo ni contradecir la ley.
Los conflictos más comunes en propiedad horizontal en Colombia son el ruido y las fiestas, la tenencia de mascotas, la mora en las cuotas de administración, el uso de parqueaderos y zonas comunes, las obras y cambios de fachada sin autorización, las filtraciones entre apartamentos, el arriendo turístico tipo Airbnb y los desacuerdos con el administrador o el consejo.
Esta tabla resume cada conflicto con su norma, la instancia que lo resuelve y la primera acción recomendada:
| Conflicto | Norma aplicable | Quién lo resuelve | Primera acción |
|---|---|---|---|
| Ruido y fiestas | Ley 675, art. 18 num. 1; Ley 1801, art. 33 | Comité de convivencia, asamblea o consejo, policía | Queja escrita al administrador con fechas y horas |
| Mascotas | Ley 1801, art. 117; Sentencia T-199 de 2026 | Administración, inspección de policía, juez de tutela | Verificar si la regla interna regula o prohíbe |
| Mora en cuotas de administración | Ley 675, arts. 29, 30 y 48 | Administrador y juez civil (proceso ejecutivo) | Certificado de deuda y cobro persuasivo |
| Parqueaderos y zonas comunes | Ley 675, arts. 19, 20 y 22 | Asamblea, consejo, juez civil | Revisar asignación en reglamento y planos |
| Obras y fachadas | Ley 675, arts. 3, 18 num. 3 y 46 | Asamblea, autoridad urbanística, juez civil | Pedir copia de la autorización y la licencia |
| Filtraciones entre unidades | Ley 675, art. 18 num. 2 | Administrador, conciliador, juez civil | Informe técnico y requerimiento escrito |
| Arriendo turístico | Decreto 1074 de 2015, art. 2.2.4.4.12.3; Ley 1558 de 2012, art. 34 | Asamblea o consejo (multas), Superintendencia de Industria y Comercio | Verificar si el reglamento lo autoriza expresamente |
| Conflictos con administrador o consejo | Ley 675, arts. 47, 49, 50 y 51 | Asamblea, alcaldía (actas), juez civil | Solicitud escrita de actas e información |
El artículo 18, numeral 1, de la Ley 675 de 2001 obliga a los propietarios a abstenerse de producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás ocupantes. El conflicto se caracteriza por ser repetitivo: una fiesta aislada rara vez justifica una sanción, pero un patrón documentado sí. Por eso el primer paso es llevar un registro de fechas, horas, duración y testigos, y presentar una queja escrita al administrador.
Si el ruido persiste, la copropiedad puede imponer las sanciones del reglamento con debido proceso, y en edificios residenciales el comité de convivencia puede intentar un acuerdo. En el momento del ruido, cualquier residente puede llamar a la línea 123: el artículo 33, numeral 1, literal a), de la Ley 1801 de 2016 califica como contrarios a la convivencia los ruidos de fiestas y reuniones que afecten al vecindario y faculta a la policía para desactivar temporalmente la fuente cuando el residente se niegue. La propia Ley 675 dispone que la policía debe acudir de inmediato al llamado del administrador o de cualquier copropietario en estos eventos (artículo 61).
El artículo 117 de la Ley 1801 de 2016 establece que no puede prohibirse el tránsito ni la permanencia de animales domésticos o mascotas en las zonas comunes de las propiedades horizontales. En la Sentencia T-199 de 2026, la Corte Constitucional resolvió la tutela de una residente a quien su conjunto le impedía usar el ascensor con sus perros sin autorización previa: ordenó dejar de aplicar la norma del manual de convivencia, abstenerse de sancionar por ese motivo y actualizar el reglamento.
Eso no significa ausencia de reglas. La copropiedad sí puede exigir correa, recogida de excrementos, normas de higiene y seguridad y las obligaciones especiales que la Ley 1801 impone a los perros de manejo especial. Lo que no puede es prohibir de forma general, restringir el uso de zonas como ascensores o pasillos ni condicionar la circulación a permisos discrecionales. Además, el Decreto 768 de 2025 exige que la copropiedad mantenga a disposición de la policía una copia vigente del reglamento y el censo de animales de compañía residentes (artículo 2.2.8.18.12.1.6). Un error frecuente del texto anterior de esta guía, y de muchos reglamentos, es atribuir esta protección a la Ley 675; su fuente es el Código de Policía y la jurisprudencia constitucional.
Las expensas comunes, es decir, las cuotas que financian la administración, la vigilancia y el mantenimiento de los bienes comunes, son obligatorias aunque el propietario no ocupe su unidad, y el propietario y el tenedor a cualquier título responden solidariamente por las ordinarias (artículo 29). La mora causa intereses equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, salvo que la asamblea fije uno inferior, y puede publicarse en el edificio o conjunto, pero solo en lugares donde no exista tránsito constante de visitantes (artículo 30).
Para cobrar, el certificado de deuda que expide el administrador es el título ejecutivo, sin requisito adicional (artículo 48), régimen que la Corte Constitucional avaló en la Sentencia C-929 de 2007. El cobro ejecutivo no exige agotar antes el comité de convivencia ni la conciliación. Lo que la ley no autoriza es castigar la mora con restricciones: las sanciones del artículo 59 están previstas para obligaciones no pecuniarias, y ni siquiera en esos casos se pueden restringir bienes comunes esenciales ni los asignados al uso exclusivo de una unidad. Si el conflicto es por el canon de un arrendatario, el asunto no es de la copropiedad sino del arrendador; para ese caso, consulte nuestra guía sobre la restitución de inmueble arrendado.
Los bienes comunes pertenecen en común y proindiviso a todos los propietarios y su uso se ejerce según la ley y el reglamento (artículo 19). Los parqueaderos de visitantes, los accesos, los salones comunales y las zonas recreativas no pueden asignarse al uso exclusivo de nadie, mientras que los parqueaderos de propietarios sí pueden asignarse de manera equitativa (artículo 22). Si un parqueadero es un bien privado con folio de matrícula propio, la administración no puede bloquearlo ni reasignarlo, porque se trata de propiedad particular. Convertir un parqueadero común en privado exige desafectarlo con el 70 % de los coeficientes y reponer los cupos de la misma destinación (artículo 20).
Las fachadas, la estructura y las cubiertas son bienes comunes esenciales (artículo 3), por lo que ningún propietario puede alterarlas por su cuenta. El propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos, y el del piso bajo no puede hacer excavaciones o sótanos, sin autorización de la asamblea y cumplimiento de las normas urbanísticas (artículo 18, numeral 3). Los cambios que afecten la destinación de los bienes comunes requieren el 70 % de los coeficientes (artículo 46), y toda obra que lo exija necesita licencia de la autoridad urbanística. En las unidades inmobiliarias cerradas, el artículo 75 añade la autorización de la junta de copropietarios para reformas de fachadas; esa norma no es la regla general para cualquier edificio.
Es uno de los conflictos más frecuentes y menos tratados. El artículo 18, numeral 2, obliga a cada propietario a ejecutar de inmediato las reparaciones en su bien privado, incluidas las redes de servicios que pasan por él, cuando su omisión pueda causar perjuicios, y a resarcir los daños. La clave está en el origen: si la filtración viene de una tubería interna del apartamento de arriba, responde su propietario; si viene de un bien común (una bajante, la cubierta, la fachada), la reparación corresponde a la copropiedad; y si se trata de un defecto de construcción, puede responder el constructor bajo el artículo 2060 del Código Civil. Un informe técnico al inicio evita meses de discusión sobre quién paga.
Destinar un apartamento a vivienda turística (alojamiento por días a través de plataformas) exige que esa destinación esté autorizada en el reglamento de propiedad horizontal, según el artículo 2.2.4.4.12.3 del Decreto 1074 de 2015, que compila el Decreto 2590 de 2009. Si el reglamento guarda silencio, la actividad no está autorizada. Además, el prestador debe inscribirse en el Registro Nacional de Turismo. El artículo 34 de la Ley 1558 de 2012, modificado por el artículo 144 del Decreto Ley 2106 de 2019, obliga al administrador a reportar a la Superintendencia de Industria y Comercio las unidades que presten este servicio sin autorización del reglamento o sin ese registro, y dispone que al prestador que opere sin la autorización del reglamento se le impongan las multas del numeral 2 del artículo 59 de la Ley 675, sin perjuicio de las sanciones por no inscribirse en el registro. Cambiar la destinación genérica de los bienes privados exige el 70 % de los coeficientes (artículo 46, numeral 8).
El administrador es el representante legal de la copropiedad y responde por los perjuicios que cause por dolo o culpa; la ley presume su culpa cuando incumple o se extralimita en sus funciones (artículo 50). Dentro de los 20 días hábiles siguientes a cada asamblea debe poner el acta a disposición de los propietarios, y si niega una copia el propietario puede reclamar ante el alcalde o su delegado (artículo 47). Las decisiones de la asamblea contrarias a la ley o al reglamento pueden impugnarse dentro de los dos meses siguientes a la comunicación o publicación del acta (artículo 49).
Para resolver una disputa entre copropietarios conviene seguir cinco pasos: documentar los hechos, presentar una queja escrita al administrador, intentar un acuerdo ante el comité de convivencia o un conciliador, pedir a la asamblea o al consejo la sanción con debido proceso y, si el conflicto persiste, acudir a la inspección de policía o al juez civil municipal.
Esta ruta es una recomendación práctica, no un requisito legal. El artículo 58 de la Ley 675 deja a salvo la competencia de las autoridades judiciales, el cobro ejecutivo no exige agotar instancias internas (artículo 48) y, en las unidades inmobiliarias cerradas, la ley aclara que los procedimientos internos no son trámite previo obligatorio para las acciones policivas, penales y civiles (artículo 77).
Registre fechas, horas, fotografías tomadas desde su propia unidad o desde zonas comunes, testigos y comunicaciones. Sin prueba, ninguna instancia puede actuar.
Pida que se requiera por escrito al infractor con un plazo para corregir la conducta. Ese requerimiento es requisito previo para cualquier sanción (artículo 59).
En edificios residenciales, el comité de convivencia puede proponer fórmulas de arreglo que constan en un acta firmada por las partes (artículo 58). También puede acudir a un centro de conciliación.
La asamblea, o el consejo cuando el reglamento le atribuya esa facultad, impone las sanciones previstas en el reglamento; el administrador las notifica y las hace efectivas una vez en firme (artículos 51 y 60).
La inspección de policía aplica las medidas correctivas de la Ley 1801; el juez civil municipal resuelve las controversias de fondo y ordena indemnizaciones.
¿Su conflicto ya pasó por la administración sin resultado, o la copropiedad recibe quejas que no sabe cómo sancionar sin exponerse a una impugnación? Agende una consulta con los abogados de derecho inmobiliario de Affirma Legal. Si administra o integra el consejo de un edificio, conozca nuestra asesoría legal permanente para copropiedades.
Los conflictos de propiedad horizontal los dirimen, según el caso, los órganos internos (administrador, comité de convivencia, consejo y asamblea), los conciliadores, las inspecciones de policía y el juez civil municipal. El comité solo propone fórmulas de arreglo; las sanciones internas las impone la asamblea o el consejo, y las decisiones obligatorias externas, la policía o el juez.
| Instancia | Qué puede hacer | Qué no puede hacer |
|---|---|---|
| Administrador | Requerir al infractor, notificar y ejecutar sanciones en firme, cobrar judicialmente y pedir apoyo de la policía (arts. 51 y 61) | Imponer sanciones por su cuenta |
| Comité de convivencia | Proponer fórmulas de arreglo que constan en acta (art. 58) | Imponer sanciones (art. 58, parágrafo 2) |
| Asamblea o consejo con facultad reglamentaria | Imponer las sanciones del art. 59 con debido proceso (art. 60) | Sancionar conductas no previstas en el reglamento o restringir bienes comunes esenciales |
| Conciliador | Facilitar un acuerdo que consta en acta | Imponer una solución si no hay acuerdo |
| Inspección de policía | Aplicar medidas correctivas de la Ley 1801 y ordenar cesar el comportamiento | Decidir sobre propiedad o indemnizaciones |
| Juez civil municipal | Resolver controversias de los arts. 18 y 58 en verbal sumario y tramitar el cobro ejecutivo | — |
Acudir a la vía interna y a la policía o al juez no es excluyente. Lo que sí importa es no dejar vencer los plazos de impugnación mientras se intenta el diálogo.
La copropiedad puede imponer tres sanciones por incumplir obligaciones no pecuniarias: publicar la lista de infractores, multas sucesivas de hasta dos cuotas mensuales cada una y máximo diez en total, y restringir bienes comunes no esenciales. El propietario sancionado puede impugnar dentro del mes siguiente a la comunicación de la sanción.
Las tres sanciones del artículo 59 de la Ley 675 de 2001 exigen requerimiento escrito previo con un plazo para corregir. Las multas sucesivas no pueden superar, cada una, dos veces el valor de las expensas necesarias mensuales del infractor, ni sumar más de diez veces ese valor. La restricción solo puede recaer sobre bienes comunes no esenciales, como salones comunales o zonas de recreación y deporte, nunca sobre bienes esenciales o de uso exclusivo. Al imponerlas, la asamblea o el consejo deben valorar la intencionalidad, las circunstancias atenuantes, la gravedad, el daño y la reincidencia (artículo 60).
El propietario sancionado puede impugnar dentro del mes siguiente a la fecha de comunicación de la sanción (artículo 62). Si lo que se discute es una decisión general de la asamblea, el plazo es de dos meses contados desde la comunicación o publicación del acta (artículo 49). Son plazos cortos: una vez vencidos, la sanción o la decisión queda en firme aunque tuviera vicios.
Ante el juez civil municipal se presentan las controversias por el uso de los bienes privados (artículo 18 de la Ley 675) y por la aplicación o interpretación de la ley y el reglamento (artículo 58), tramitadas por el proceso verbal sumario en única instancia. También el cobro ejecutivo de cuotas y la impugnación de decisiones y sanciones.
El artículo 390, numeral 1, del Código General del Proceso ordena tramitar por el procedimiento verbal sumario las controversias sobre propiedad horizontal de los artículos 18 y 58 de la Ley 675, y su último inciso precisa que esos procesos son de única instancia. Los jueces civiles municipales conocen de ellos en única instancia (artículo 17, numeral 4, del mismo código). Por esta vía se piden, por ejemplo, que se ordene suspender una obra no autorizada, reparar una filtración o cesar un uso contrario a la destinación de la unidad.
Por cuerda separada van el proceso ejecutivo para cobrar expensas con el certificado del administrador (artículo 48), la impugnación de decisiones de asamblea (artículo 49) y de sanciones (artículo 62), y la acción de tutela cuando una regla interna vulnera derechos fundamentales, como ocurrió en la Sentencia T-199 de 2026.
El artículo 18 de la Ley 675 de 2001 obliga a los propietarios a usar sus bienes privados según su naturaleza y destinación, sin comprometer la seguridad del edificio ni producir ruidos o molestias; a reparar de inmediato su unidad cuando pueda perjudicar a otros, y a no construir pisos ni hacer excavaciones sin autorización de la asamblea.
En concreto, el artículo 18 impone cuatro grupos de obligaciones sobre los bienes privados:
Sí. Para conflictos puntuales existen los comités de convivencia, los centros de conciliación y los abogados de derecho inmobiliario. Para copropiedades con conflictos recurrentes, la alternativa es una asesoría legal permanente, como ALEP PH de Affirma Legal, que actúa como departamento jurídico externo de la asamblea, el consejo y el administrador.
Conviene distinguir dos figuras. En la mediación, un tercero facilita el diálogo para que las partes construyan su propia solución, sin formalidades especiales; es lo que hace el comité de convivencia. En la conciliación, un conciliador habilitado dirige una audiencia y el acuerdo consta en un acta con efectos jurídicos para las partes. Para el residente con un conflicto concreto, lo usual es combinar la vía interna con la asesoría de abogados especialistas en propiedad horizontal cuando el problema escala.
Para la copropiedad que enfrenta conflictos todos los meses, contratar un abogado por caso sale caro y llega tarde. Por eso creamos ALEP PH, nuestra asesoría legal permanente para copropiedades: un equipo que conoce el reglamento, la cartera y los contratos, y que interviene antes de sancionar, cobrar o someter un asunto a votación.
El administrador lo elige la asamblea o, donde exista, el consejo de administración, por el período que fije el reglamento; para firmar su contrato actúa el presidente del consejo o, si no existe, el de la asamblea (artículo 50). En conjuntos residenciales y en edificios mixtos o comerciales, quien administre debe acreditar idoneidad. Antes de contratar, verifique su experiencia en copropiedades de tamaño similar, la póliza de cumplimiento, el manejo contable y la forma en que rendirá cuentas al consejo. Un administrador idóneo previene buena parte de los conflictos de esta guía.
A octubre de 2026, la Ley 675 de 2001 sigue vigente sin reforma integral. En la Cámara de Representantes avanza el Proyecto de Ley 067 de 2025, acumulado con el 146 de 2025, con ponencia para segundo debate. Propone reglas sobre asambleas virtuales, idoneidad de administradores y vivienda turística. Mientras no sea ley, no cambia las reglas actuales.
En paralelo, en septiembre de 2026 la Comisión Primera de la Cámara abrió la discusión de otra iniciativa enfocada en transparencia, rendición de cuentas e inspección, vigilancia y control de las copropiedades. Ninguna de las dos ha completado su trámite en el Senado, por lo que cualquier decisión que tome hoy su copropiedad debe ajustarse a la ley vigente. Actualizaremos esta guía si alguna se convierte en ley.
Los errores que más agravan un conflicto son sancionar sin requerimiento previo o sin que la conducta esté en el reglamento, castigar la mora con restricciones, publicar morosos en zonas de visitantes, dejar vencer los plazos de impugnación, confiar en que el comité de convivencia sancione y cobrar con certificados de deuda incompletos.
No. El artículo 117 de la Ley 1801 de 2016 prohíbe impedir el tránsito y la permanencia de mascotas en las zonas comunes, y la Sentencia T-199 de 2026 reiteró que tampoco pueden exigirse permisos previos para usar ascensores o pasillos. El reglamento sí puede exigir correa, higiene y las medidas especiales para perros de manejo especial.
Registre fechas y horas, presente una queja escrita al administrador para que requiera al vecino y, si persiste, pida la sanción prevista en el reglamento. Durante la fiesta puede llamar a la línea 123: la Ley 1801 permite a la policía desactivar temporalmente la fuente del ruido si el residente se niega a hacerlo.
No. La Ley 675 de 2001 prevé intereses de mora y el cobro ejecutivo con el certificado del administrador, no restricciones como castigo. Las sanciones del artículo 59 aplican a obligaciones no pecuniarias, y ni siquiera allí se pueden restringir bienes comunes esenciales o de uso exclusivo. Un parqueadero privado, además, es propiedad del deudor.
No. La destinación a vivienda turística debe estar autorizada expresamente en el reglamento de propiedad horizontal (artículo 2.2.4.4.12.3 del Decreto 1074 de 2015), de modo que el silencio equivale a falta de autorización. Quien opere sin esa autorización se expone a las multas del artículo 59 de la Ley 675, y el administrador debe reportarlo a la Superintendencia de Industria y Comercio.
Un mes, contado desde la fecha en que se le comunicó la sanción (artículo 62 de la Ley 675 de 2001). Si lo que quiere impugnar es una decisión de la asamblea, el plazo es de dos meses desde la comunicación o publicación del acta (artículo 49). Vencidos esos plazos, la decisión queda en firme.
No es obligatorio: la asamblea puede elegirlo en edificios residenciales, con un número impar de tres o más integrantes y para períodos de un año, y su labor es ad honorem. Tampoco puede multar: el artículo 58 de la Ley 675 prohíbe expresamente que imponga sanciones. Su función es proponer fórmulas de arreglo.
La mayoría de conflictos en propiedad horizontal se resuelven mejor y más barato cuando se actúa a tiempo: una queja bien documentada, una sanción con debido proceso o un certificado de deuda bien elaborado evitan procesos de meses. Cuando el conflicto ya escaló, los plazos de un mes y de dos meses para impugnar hacen que cada semana cuente.
Si usted es propietario o residente y enfrenta un conflicto con un vecino o con la administración, nuestros abogados de derecho inmobiliario y urbanístico le indicarán qué instancia le conviene y cómo preparar su caso. Si administra un edificio o integra su consejo, conozca ALEP PH, nuestra asesoría legal permanente para copropiedades.
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Revisado por el equipo de derecho inmobiliario y propiedad horizontal de Affirma Legal. Última actualización: octubre de 2026.
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