Octubre 13, 2026
La restitución de inmueble arrendado es el proceso judicial que le permite al arrendador recuperar su vivienda, local u oficina cuando el arrendatario no la entrega, pese a que el contrato terminó o fue incumplido. Está regulada en el artículo 384 del Código General del Proceso (CGP) y es, en la práctica, la única vía legal para que un inquilino desocupe: ni el cobro ejecutivo ni las acciones de hecho producen ese resultado.
El caso que más atendemos es el de un propietario con tres o cuatro meses de cánones sin pagar, servicios atrasados y un arrendatario que dejó de contestar. La diferencia entre recuperar el inmueble en meses o en años casi siempre está en decisiones que se toman antes de radicar la demanda: qué causal invocar, cómo probar el contrato y qué medidas pedir desde el inicio. Esta guía explica el proceso completo, con las normas y los plazos vigentes en 2026.
La restitución de inmueble arrendado es un proceso especial del artículo 384 del CGP en el que el arrendador pide al juez que declare terminado el contrato y ordene al arrendatario devolver el inmueble. Procede cuando el contrato terminó o fue incumplido y el arrendatario no entrega voluntariamente el bien.
El proceso recupera la tenencia: la ocupación del bien por quien reconoce que el dueño es otro. Si el ocupante actúa como poseedor, es decir, como dueño, la restitución fracasa y la vía es la acción reivindicatoria.
Aplica a la vivienda urbana (Ley 820 de 2003), a locales comerciales (arts. 518 a 524 del Código de Comercio) y a oficinas o bodegas regidas por el Código Civil; el artículo 385 del CGP lo extiende a otras tenencias, como el comodato. En el local comercial, si el arrendador no renueva por necesitarlo o por obras, debe probar el desahucio dado con seis meses de antelación (art. 520 C. Co.). Además, desde la Ley 2625 de 2026, el comerciante que restituye el local tiene derecho a fijar en él, durante un mes, un aviso con su nueva ubicación. Vea las reglas especiales del local comercial.
Cada vía obtiene un resultado distinto. Elegir mal es uno de los errores que más tiempo cuesta:
| Vía | Qué obtiene | Qué necesita | Cuándo conviene |
|---|---|---|---|
| Restitución (art. 384 CGP) | Terminación del contrato y entrega del inmueble; permite embargos para asegurar lo adeudado | Prueba del contrato y de la causal | El arrendatario sigue ocupando y no entrega |
| Proceso ejecutivo (art. 14 Ley 820) | Pago de cánones y demás sumas; no obliga a desocupar | Contrato con obligación clara, expresa y exigible | El inquilino ya entregó, o se cobra en paralelo |
| Entrega por acta de conciliación (art. 144 Ley 2220 de 2022) | Diligencia de entrega comisionada por el juez, sin proceso completo | Acta de conciliación con acuerdo de entrega incumplido | Las partes ya conciliaron la entrega |
| Acción reivindicatoria (Código Civil) | Recuperar el bien de quien lo posee como dueño | Prueba del dominio | El ocupante no es arrendatario ni tenedor |
Si aún no ha decidido qué camino tomar frente a la mora, revise primero qué hacer si el arrendatario no paga.
La demanda debe reunir los requisitos generales del artículo 82 del CGP y acompañar prueba del contrato: el documento firmado por el arrendatario, su confesión en interrogatorio extraprocesal o prueba testimonial siquiera sumaria. Si la causal exigía preaviso, caución o indemnización, también debe probarse que se cumplieron.
La prueba del contrato es el requisito que más demandas devuelve. Sirven el contrato firmado por el arrendatario, su confesión en un interrogatorio previo al proceso o una prueba testimonial siquiera sumaria: declaraciones de testigos que, sin haber sido controvertidas, permiten tener por demostrado el contrato en esta etapa. El contrato verbal es válido (art. 3, Ley 820), pero exige preparar esa prueba.
Con la Ley 2213 de 2022 la demanda se radica en forma digital y, según su artículo 6, debe enviarse simultáneamente al demandado, salvo que se pidan medidas cautelares previas o se desconozca dónde notificarlo. Si va a solicitar embargos, esa excepción evita alertar al arrendatario.
Depende de la causal. Si demanda por mora en el pago (art. 22 num. 1 de la Ley 820), basta acreditar el contrato y afirmar los períodos adeudados. Si el contrato terminó por preaviso del arrendador sin causal durante una prórroga, debe probar el aviso con tres meses de antelación y la consignación de la indemnización de tres cánones (arts. 22 num. 7 y 23). Y si invocó una causal especial, como necesitar el inmueble para vivir en él, demolerlo o entregarlo por una venta, debe probar que el preaviso se envió acompañado de la caución equivalente a seis meses de arriendo (art. 22 num. 8), exigencia que la Corte Constitucional declaró exequible en la Sentencia C-426 de 2023. Detallamos cada supuesto en las causales de terminación del contrato de arrendamiento.
No. El artículo 68 de la Ley 2220 de 2022 exceptúa la restitución del artículo 384 del requisito de procedibilidad (el trámite que debe agotarse antes de demandar). El inciso del artículo 384 que decía lo mismo fue derogado por el artículo 146 de esa ley en 2022: la regla sigue, en otra norma. Conciliar sigue siendo útil si el inquilino acepta pactar una fecha de entrega, porque el acta abre la vía rápida del artículo 144.
Más que un formato para copiar, lo útil es saber qué debe contener la demanda. Esta es la estructura que usamos como base:
Evite los modelos de internet que citan el Código de Procedimiento Civil o los artículos 35, 36, 38 y 39 de la Ley 820, derogados por el artículo 626 del CGP desde 2014: suelen traer pretensiones mal formuladas.
El proceso avanza así: terminación del contrato, radicación de la demanda con medidas cautelares, admisión, notificación al arrendatario en la dirección del inmueble, traslado para contestar, verificación de la consignación de cánones, sentencia y, si no hay entrega voluntaria, diligencia de lanzamiento.
La cuantía se calcula multiplicando el canon actual por el término inicialmente pactado; si el contrato es a término indefinido, se toman los cánones de los doce meses anteriores a la demanda (art. 26 num. 6 del CGP).
Por ejemplo, un apartamento con canon de $2.500.000 y contrato inicial de un año da una cuantía de $30.000.000: mínima cuantía. Por territorio, el juez competente es, de modo privativo, el del lugar donde está el inmueble (art. 28 num. 7), como lo ha reiterado la Sala Civil de la Corte Suprema (auto AC330-2023).
| Cuantía | Rango 2026 (SMLMV $1.750.905) | Juez | Trámite y plazo para contestar |
|---|---|---|---|
| Mínima | Hasta 40 SMLMV ($70.036.200) | Pequeñas causas y competencia múltiple o civil municipal, en única instancia | Verbal sumario · 10 días (art. 391) |
| Menor | Más de 40 y hasta 150 SMLMV ($262.635.750) | Civil municipal, primera instancia | Verbal · 20 días (art. 369) |
| Mayor | Más de 150 SMLMV | Civil del circuito, primera instancia | Verbal · 20 días (art. 369) |
Hay una regla adicional: cuando la causal es exclusivamente la mora en el pago del canon, el proceso es de única instancia sin importar la cuantía (art. 384 num. 9). La sentencia no admite apelación, lo que acorta el proceso. Si se suman otras causales, se pierde ese beneficio.
Diez días en mínima cuantía, que se tramita como verbal sumario (art. 391 del CGP), y veinte días en menor y mayor cuantía (art. 369), contados desde la notificación del auto admisorio.
Si la demanda se basa en falta de pago, el arrendatario no será oído hasta que consigne a órdenes del juzgado lo adeudado o presente los recibos de los tres últimos períodos. Además, cualquiera que sea la causal, debe consignar los cánones que se causen durante el proceso o dejará de ser oído.
"No ser oído" significa que el juez no tiene en cuenta los escritos, excepciones ni recursos del demandado mientras no cumpla la carga (art. 384 num. 4), que cubre renta, servicios, administración y demás conceptos del contrato.
La Corte Constitucional ha mantenido esta carga. En la Sentencia C-106 de 2021 decidió estarse a lo resuelto en las sentencias C-070 de 1993 y C-056 de 1996, que la declararon ajustada a la Constitución. Sin embargo, en sede de tutela ha fijado un límite: según la Sentencia T-482 de 2020, no puede exigirse el pago previo cuando existen dudas serias sobre la existencia, el perfeccionamiento o la vigencia del contrato de arrendamiento.
Para el arrendador, la consecuencia práctica es que la suma exigible es la que resulta de la prueba allegada con la demanda, no la que se afirme. Reajustes no notificados o períodos duplicados abren la puerta a que se reduzca la carga o a una tutela. Liquidar con precisión protege la sentencia.
Si el arrendatario alega que no debe y consigna, los dineros quedan retenidos hasta la sentencia. Cuando se decide la excepción de pago o la de desconocimiento del carácter de arrendador, la parte vencida debe pagar a la otra el 30 % de la cantidad depositada o debida.
¿Su arrendatario dejó de pagar y no entrega el inmueble? Una demanda con la causal mal elegida o los cánones mal liquidados puede costarle meses. Los abogados inmobiliarios de Affirma Legal revisan su contrato y le dicen qué pedir desde el primer día. Agende una consulta.
El arrendador puede pedir embargo y secuestro de bienes del arrendatario desde la presentación de la demanda, incluso antes de notificarlo, prestando caución. Si el inmueble está desocupado, abandonado o en grave deterioro, puede solicitar una inspección judicial y la restitución provisional antes de la sentencia.
Los embargos y secuestros (art. 384 num. 7) aseguran cánones, demás prestaciones, indemnizaciones y costas; el demandante presta caución y el demandado puede levantarlos con otra. Conviene investigar los bienes del arrendatario antes de pedirlos. Ojo: se levantan si no pide la ejecución en el mismo expediente dentro de los treinta días siguientes a la ejecutoria de la sentencia.
La restitución provisional (num. 8) sirve frente al inquilino que se fue sin entregar o que daña el inmueble: si en la inspección judicial se constata abandono o grave deterioro, el juez puede entregarlo en el acto. El arrendador no podrá volver a arrendarlo hasta que la sentencia quede en firme.
El artículo 121 del CGP fija un año para dictar sentencia de primera o única instancia, contado desde la notificación del auto admisorio, prorrogable hasta por seis meses; la segunda instancia tiene seis meses. En la práctica, la congestión del juzgado, la notificación y las oposiciones determinan el tiempo real.
Si el juez supera esos plazos, la pérdida de competencia no opera automáticamente: según la Sentencia C-443 de 2019, debe alegarse antes de que se dicte la sentencia.
Lo que más alarga el proceso es la notificación: si hay que emplazar al arrendatario y nombrarle un curador ad litem (abogado designado por el juez para representarlo), pasan meses antes del traslado. Lo acorta tener direcciones físicas y electrónicas pactadas en el contrato, invocar solo la mora para obtener la única instancia y pedir medidas desde la demanda.
La sentencia declara terminado el contrato y ordena restituir el inmueble dentro del plazo que fije el juez. Si el arrendatario no entrega, el juez ordena la diligencia de entrega, conocida como lanzamiento, que normalmente comisiona a la alcaldía o a la inspección de policía, con apoyo de la fuerza pública si es necesario.
La sentencia resuelve sobre la tenencia; los cánones se cobran luego por vía ejecutiva, en el mismo expediente. Para la entrega (art. 308 del CGP), el juez suele comisionar a la autoridad administrativa: la Ley 2030 de 2020 obligó a alcaldes e inspectores de policía a ejecutar estas comisiones.
La oposición del arrendatario o de quien ocupa en su nombre se rechaza de plano (art. 309 del CGP); solo un tercero que pruebe sumariamente ser poseedor puede frenarla.
Si el arrendatario incumplió un acta de conciliación en la que se obligó a entregar, el artículo 144 de la Ley 2220 de 2022 permite que el centro o el conciliador pida al juez comisionar directamente la entrega, sin proceso de restitución.
Los errores más costosos son demandar a quien es poseedor y no tenedor, invocar varias causales cuando bastaba la mora, usar modelos con normas derogadas, no pedir medidas cautelares desde el inicio, liquidar mal los cánones adeudados y recurrir a vías de hecho como cambiar guardas o cortar servicios.
Revise de inmediato el término de traslado, consigne a órdenes del juzgado lo que la demanda le atribuye o aporte los recibos de los tres últimos períodos, y siga consignando los cánones que se causen. Si discute la existencia o la vigencia del contrato, plantéelo con pruebas desde el primer momento.
Las mejoras que pretenda cobrar deben alegarse en la contestación y se compensan con lo adeudado. Si el arrendador se negó a recibir el inmueble, la excepción de renuencia a recibir, si prospera, lo obliga a recibirlo y a pagar costas. En este proceso no cabe la demanda de reconvención (num. 6).
La restitución favorece al arrendador diligente: embargos antes de notificar, un inquilino moroso que no se defiende sin pagar y, si la causal es solo la mora, sin segunda instancia. Cada ventaja depende de una demanda bien construida.
En el área de derecho inmobiliario de Affirma Legal representamos a propietarios, inmobiliarias y empresas en procesos de restitución de vivienda, locales y oficinas, desde la terminación del contrato hasta la diligencia de entrega. Agende una consulta con nuestros abogados, escríbanos por el formulario de contacto o al 3175155125.
Depende de la cuantía. En los procesos de mínima cuantía se puede litigar en causa propia (art. 28 num. 2 del Decreto 196 de 1971); en los de menor y mayor cuantía, por regla general, se requiere abogado. Aun en mínima cuantía, la carga de consignar, las medidas cautelares y la liquidación de la deuda tienen detalles técnicos que, mal manejados, retrasan la entrega del inmueble.
No. Aunque el contrato haya terminado y el arrendatario deba varios meses, solo un juez puede ordenar el desalojo. Cambiar guardas, cortar servicios o retirar pertenencias puede generarle responsabilidad civil y penal. La vía legal es la demanda de restitución o, si ya existe un acta de conciliación incumplida, la solicitud de entrega del artículo 144 de la Ley 2220 de 2022.
Presente la demanda y solicite una inspección judicial con restitución provisional (art. 384 num. 8 del CGP). Si el juez constata que el inmueble está desocupado, abandonado o en grave deterioro, puede entregárselo en la misma diligencia. Mientras la sentencia no quede en firme, usted no podrá volver a arrendarlo.
Depende de la causal y de la cuantía. Si la causal invocada fue exclusivamente la mora en el pago del canon, el proceso es de única instancia y la sentencia no admite apelación. También son de única instancia los procesos de mínima cuantía. En los demás casos, la sentencia puede apelarse ante el juez superior.
Sí. Si en un acta de conciliación el arrendatario se obligó a entregar el inmueble y no lo hizo, el artículo 144 de la Ley 2220 de 2022 permite que el centro de conciliación o el conciliador pida al juez que comisione la diligencia de entrega. No es necesario iniciar un proceso de restitución completo.
Si quien se opone es el arrendatario, o alguien que ocupa en su nombre, la oposición se rechaza de plano porque la sentencia produce efectos contra él (art. 309 del CGP). Solo un tercero que pruebe, al menos sumariamente, que es poseedor y que la sentencia no lo afecta puede frenar la entrega. Por eso conviene identificar a todos los ocupantes desde la demanda.
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