Agosto 28, 2024
En el ámbito de las propiedades, tanto residenciales como comerciales, un contrato de arrendamiento no es solo un documento; es una herramienta esencial que proporciona seguridad jurídica y protege los derechos de ambas partes involucradas. En Colombia, donde un porcentaje significativo de la población vive en viviendas arrendadas, comprender la importancia de este acuerdo es vital para evitar conflictos y garantizar un trato justo.
El contrato de arrendamiento es un acuerdo legal entre dos partes: el arrendador, que concede el uso o disfrute de un bien inmueble, y el arrendatario, que paga por ese derecho. Este documento establece las condiciones bajo las cuales el arrendatario puede ocupar la propiedad, detallando aspectos como la duración del contrato, el monto del canon de arrendamiento y las obligaciones de cada parte.
Según cifras del DANE en uno de sus informes para el año 2023, el 40,3% de los hogares colombianos habitan en viviendas arrendadas. Además, se destacó que la condición de arrendatarios predomina en hogares monoparentales y unipersonales, mientras que la de propietarios prevalece en los biparentales.
Esto implica que una gran parte de la población del país vive en viviendas arrendadas, lo que hace crucial conocer cómo se regula este tipo de contrato y todas las implicaciones que conlleva.
En Colombia, la ley ha sido clara al regular los contratos de arrendamiento, tanto para inmuebles urbanos destinados a vivienda como para propiedades comerciales. Este tipo de contrato está regulado por la Ley 820 de 2003 para viviendas y por el Código de Comercio para arrendamientos comerciales. Estos marcos legales no solo formalizan el acuerdo, sino que también proporcionan un recurso legal en caso de incumplimientos.
Uno de los principales beneficios de formalizar un contrato de arrendamiento es la seguridad jurídica que ofrece. Un contrato bien elaborado protege a ambas partes frente a posibles disputas. Para el arrendador, asegura que recibirá el pago acordado y que la propiedad será cuidada. Para el arrendatario, garantiza el derecho a usar la propiedad según lo pactado, sin temor a desalojos arbitrarios.
El contrato de arrendamiento establece claramente las obligaciones y derechos de cada parte. Por ejemplo, el arrendador está obligado a entregar el inmueble en condiciones aptas para el uso pactado y a mantener las instalaciones en buen estado. Por su parte, el arrendatario debe pagar puntualmente el canon de arrendamiento, cuidar la propiedad y cumplir con las normas de convivencia establecidas.
En Colombia, el arrendador y el arrendatario son las dos partes principales que intervienen en un contrato de arrendamiento.
No tener un contrato de arrendamiento formalizado puede llevar a serias complicaciones. En Colombia, la informalidad en los arrendamientos es una realidad que a menudo resulta en conflictos que podrían haberse evitado con un acuerdo escrito. La falta de un contrato deja a ambas partes en una situación de vulnerabilidad, sin un marco claro para resolver disputas sobre pagos, daños o finalización del contrato.
Por ejemplo, si un arrendatario no cuenta con un contrato firmado, podría ser desalojado sin previo aviso, o un arrendador podría enfrentarse a dificultades para reclamar pagos atrasados o daños a la propiedad.
En Colombia, los contratos de arrendamiento están bien regulados, y es crucial que tanto arrendadores como arrendatarios estén familiarizados con estas normativas. Según la Ley 820 de 2003, un contrato de arrendamiento debe incluir ciertas cláusulas para ser válido, como la identificación de las partes, la descripción del inmueble, el monto del canon y las obligaciones de cada parte.
Además, la ley establece que, si bien el contrato puede ser verbal, se recomienda encarecidamente tenerlo por escrito para evitar malentendidos y proporcionar una prueba tangible en caso de disputas legales.
Según el artículo 8 de la ley 820 de 2003, las obligaciones del arrendador son:
Según el artículo 9 de la ley 820 de 2003, las obligaciones del arrendador son:
El precio del canon de arrendamiento es la cantidad de dinero que el arrendatario debe abonar al arrendador a cambio del derecho de uso y disfrute de un inmueble, como una vivienda, oficina, local comercial, bodega, entre otros. Este monto se acuerda entre ambas partes y representa la contraprestación económica que recibe el propietario por ceder temporalmente el bien.
El valor del canon de arrendamiento se establece con base en diversos factores, incluyendo el tipo de inmueble, su ubicación, el tamaño, las características específicas del mismo, y las condiciones del mercado.
Cuando se trata de viviendas urbanas, el canon está regulado por la ley, específicamente por la Ley 820 de 2003, que establece que el monto del canon de arrendamiento no puede superar el 1% del valor comercial del inmueble. Este valor comercial, a su vez, no debe ser más del doble del avalúo comercial del bien.
Para inmuebles que no son de vivienda urbana, como locales comerciales, las partes cuentan con mayor libertad para fijar el precio del canon, el cual generalmente se establece según las condiciones y dinámicas del mercado.
Cuando hablamos de arrendamiento de establecimientos de comercio tenemos que referirnos específicamente a lo contemplado en el Código de Comercio, el cual define que integra el establecimiento de comercio.
Es así como el Artículo 516 en su numeral 5, establece que uno de los elementos del establecimiento de comercio es el contrato de arredramiento así:
ARTÍCULO 516. ELEMENTOS DEL ESTABLECIMIENTO DE COMERCIO. Salvo estipulación en contrario, se entiende que forman parte de un establecimiento de comercio:
Esta norma tiene varias implicaciones desde el punto de vista legal, pero en nuestra opinión la más importante se refiere a los derechos que le otorga al arrendatario para la renovación del contrato cuando este lo ha ocupado por dos (2) años o más, tal como lo establece el Artículo 518 del Código de comercio que establece lo siguiente:
ARTÍCULO 518. DERECHO DE RENOVACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO:El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:
- Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato;
- Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, y
- Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.
El dueño de la cosa arrendada tiene el deber de realizar el mantenimiento y las reparaciones que necesite el bien inmueble, con excepción de las reparaciones locativas. puesto que el artículo 1985 del Código Civil estipula:
La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario".
Cabe mencionar que las partes pueden acordar en el contrato de arrendamiento la responsabilidad del mantenimiento de la cosa arrendada.
Es fundamental señalar que el deterioro del inmueble arrendado constituye una causa para la finalización del contrato de arrendamiento. Por lo tanto, el arrendatario tiene la facultad de poner fin al contrato de manera unilateral si el mal estado del inmueble es tal que impide su uso para el propósito previsto en condiciones razonables.
Según el artículo 2004 del Código Civil:
El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que se le haya expresamente concedido; pero en este caso no podrá el cesionario o subarrendatario usar o gozar de la cosa en otros términos que los estipulados con el arrendatario directo.
Esto significa que el arrendatario no puede ceder el arrendamiento ni subarrendar el inmueble sin la autorización expresa del arrendador. Si se desea proceder con ello, puede formalizarse mediante un otrosí, siempre que se haga conforme a los términos del contrato principal. El subarriendo es una relación que se establece entre el subarrendador y el subarrendatario, sin involucrar al propietario del inmueble.
El subarriendo de vivienda urbana está regulado por el artículo 17 de la Ley 820 de 2003, que reafirma lo establecido en el artículo 2004 del Código Civil. Esta normativa indica que, si no se obtiene la autorización debida del arrendador, este tiene el derecho de dar por terminado el contrato de arrendamiento.
Por otro lado, el subarriendo de local comercial está regulado por artículo 523 del Código de Comercio:
El arrendatario no podrá, sin la autorización expresa o tácita del arrendador, subarrendar totalmente los locales o inmuebles, ni darles, en forma que lesione los derechos del arrendador, una destinación distinta a la prevista en el contrato.
No obstante, en el caso de locales comerciales, si el arrendador no desea que su inmueble sea subarrendado, debe especificarlo en una cláusula del contrato de arrendamiento.
El contrato de arrendamiento puede terminar por las causas estipuladas en el artículo 2008 del Código Civil:
Por otro lado, la ley 820 en su artículo 23, establece los requisitos para la terminación unilateral por parte del arrendador mediante preaviso con indemnización a favor del arrendatario, a lo cual se refiere de la siguiente forma:
ARTÍCULO 23. REQUISITOS PARA LA TERMINACIÓN UNILATERAL POR PARTE DEL ARRENDADOR MEDIANTE PREAVISO CON INDEMNIZACIÓN.
Para que el arrendador pueda dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento en el evento previsto en el numeral 7 del artículo anterior, deberá cumplir con los siguientes requisitos:
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