Contrato de Arrendamiento en Colombia - Todo lo que debe saber

Agosto 03, 2026

El contrato de arrendamiento es el negocio jurídico más frecuente en el mercado inmobiliario colombiano y, al mismo tiempo, una de las mayores fuentes de conflictos legales entre particulares. Según la Encuesta de Calidad de Vida del DANE de 2025, el 40,8% de los hogares colombianos vive en arriendo, lo que significa que millones de arrendadores y arrendatarios dependen de este documento para proteger su patrimonio y su vivienda.

En esta guía encontrará todo lo que necesita saber sobre el contrato de arrendamiento en Colombia: los requisitos para redactarlo correctamente, cuánto puede subir el canon en 2026, qué cláusulas son abusivas o prohibidas, qué hacer ante el incumplimiento en el pago y cómo operan la terminación anticipada y la restitución del inmueble, con base en la Ley 820 de 2003, el Código Civil, el Código de Comercio y la jurisprudencia de la Corte Constitucional.

¿Qué es un contrato de arrendamiento y qué normas lo regulan en Colombia?

El contrato de arrendamiento es el acuerdo por el cual una parte (arrendador) concede a otra (arrendatario) el goce de un inmueble a cambio de un precio llamado canon. En Colombia lo regulan el artículo 1973 del Código Civil, la Ley 820 de 2003 para vivienda urbana y el Código de Comercio para locales comerciales.

El artículo 1973 del Código Civil define el arrendamiento como un contrato en el que las dos partes se obligan recíprocamente: una a conceder el goce de una cosa y la otra a pagar por ese goce un precio determinado. Para la vivienda urbana, el artículo 2 de la Ley 820 de 2003 recoge la misma estructura y la somete a un régimen especial de protección, mientras que los locales comerciales se rigen por los artículos 518 a 524 del Código de Comercio y, en lo no regulado, por el Código Civil.

La norma aplicable determina reglas muy distintas en materia de incremento del canon, renovación y terminación, por lo que el primer paso de cualquier análisis es identificar el régimen correcto:

Destino del inmueble	Norma principal	Características clave
Vivienda urbana	Ley 820 de 2003	Régimen protector: tope al canon y al incremento, prohibición de depósitos, causales taxativas de terminación.
Local comercial	Código de Comercio (arts. 518 a 524)	Derecho a la renovación tras 2 años, desahucio con 6 meses de antelación, libertad en la fijación del canon.
Otros inmuebles (bodegas, oficinas, lotes)	Código Civil (arts. 1973 y ss.)	Amplia libertad contractual; rigen los pactos de las partes.

El contrato de arrendamiento de vivienda urbana puede ser verbal o escrito (artículo 3, Ley 820 de 2003). Ambos son válidos, pero el contrato verbal es muy difícil de probar ante un juez, lo que complica el cobro de cánones y la restitución del inmueble. Por eso, la recomendación profesional invariable es celebrarlo por escrito.

¿Cuáles son los requisitos para redactar un contrato de arrendamiento de vivienda?

El artículo 3 de la Ley 820 de 2003 exige que las partes acuerden, como mínimo: identificación de los contratantes, identificación del inmueble, precio y forma de pago, término de duración, destinación, servicios y usos conexos, y quién los paga. Un contrato bien redactado agrega garantías personales, causales de terminación y reglas de entrega.

Estos son los elementos mínimos y las cláusulas recomendadas para que el contrato realmente proteja a las partes:

1. Identificación completa de las partes: nombre, cédula o NIT y domicilio del arrendador, del arrendatario y de los codeudores o fiadores.
2. Identificación del inmueble: dirección exacta y, de manera recomendada, número de matrícula inmobiliaria y linderos, junto con el inventario del estado de entrega.
3. Canon de arrendamiento: monto en pesos, fecha límite de pago cada mes y medio de pago verificable (idealmente transferencia o consignación).
4. Término de duración: si no se pacta, la ley lo entiende de un año (artículo 5, Ley 820 de 2003).
5. Destinación: vivienda, y la prohibición de cambiarla sin autorización.
6. Servicios públicos y usos conexos: quién los paga y qué ocurre ante la mora, incluyendo la posibilidad de garantías ante las empresas de servicios (artículo 15, Ley 820 de 2003).
7. Garantías personales: codeudor o fianza. Recuerde que en vivienda urbana están prohibidos los depósitos en dinero (lo explicamos más abajo).
8. Direcciones de notificación de ambas partes (artículo 12, Ley 820 de 2003), esenciales para preavisos y procesos judiciales.

Errores frecuentes al redactar el contrato

En la práctica, los conflictos casi nunca nacen de lo que el contrato dice, sino de lo que omite. Los errores que más vemos en el ejercicio profesional son: copiar formatos de internet que mezclan reglas de vivienda con reglas comerciales; omitir el inventario de entrega, lo que hace imposible probar daños al final del contrato; pactar depósitos en efectivo que son ilegales en vivienda urbana y pueden generar sanciones; no vincular codeudores solidarios, dejando al arrendador sin garantía real de pago; y omitir las direcciones de notificación, lo que entorpece los preavisos de terminación.

¿Va a firmar o a hacer firmar un contrato de arrendamiento? Una revisión legal previa cuesta una fracción de lo que cuesta un litigio de restitución o una cláusula inválida. Los abogados especializados en derecho inmobiliario de Affirma Legal redactan y revisan contratos de arrendamiento de vivienda y comerciales, ajustados a la ley y a su caso concreto.

¿Cuáles son las obligaciones del arrendador y del arrendatario?

El arrendador debe entregar el inmueble en buen estado, mantener los servicios y cosas conexas en funcionamiento y suministrar copia del contrato (artículo 8, Ley 820 de 2003). El arrendatario debe pagar el canon en el plazo pactado, cuidar el inmueble, pagar los servicios a su cargo y cumplir el reglamento de propiedad horizontal (artículo 9).

Obligaciones del arrendador (artículo 8, Ley 820 de 2003)

1. Entregar el inmueble en la fecha convenida y en buen estado de servicio, seguridad y sanidad, con los servicios, cosas y usos conexos y adicionales convenidos.
2. Mantener el inmueble y sus servicios en estado de servir para el fin convenido durante todo el contrato.
3. Entregar copia del contrato con firmas originales al arrendatario y al codeudor dentro de los diez (10) días siguientes a su celebración, cuando conste por escrito.
4. En inmuebles sometidos a propiedad horizontal, entregar al arrendatario copia de la parte normativa del reglamento.

Obligaciones del arrendatario (artículo 9, Ley 820 de 2003)

1. Pagar el canon dentro del plazo estipulado, en el lugar convenido.
2. Cuidar el inmueble y reparar por su cuenta los daños que le sean imputables, distintos del deterioro natural.
3. Pagar oportunamente los servicios, cosas o usos conexos y adicionales, y las expensas comunes cuando corresponda.
4. Cumplir las normas del reglamento de propiedad horizontal y las de convivencia.

En materia de reparaciones, el artículo 1985 del Código Civil asigna al arrendador todas las reparaciones necesarias del inmueble, con excepción de las reparaciones locativas (los arreglos menores derivados del uso ordinario), que corresponden al arrendatario, salvo pacto en contrario.

¿Cuánto puede subir el arriendo en 2026 y cómo se fija el canon?

En 2026 el arriendo de vivienda urbana puede incrementarse máximo un 5,10%, que corresponde al IPC certificado por el DANE para 2025 (artículo 20, Ley 820 de 2003). El aumento solo procede cada 12 meses de ejecución del contrato y el canon nunca puede superar el 1% del valor comercial del inmueble.

La Ley 820 de 2003 fija tres reglas de protección sobre el precio en vivienda urbana:

• Tope inicial del canon (artículo 18): el canon mensual no puede exceder el 1% del valor comercial del inmueble o de la parte arrendada, y ese valor comercial no puede superar el equivalente a dos (2) veces el avalúo catastral vigente.
• Incremento anual (artículo 20): cada doce (12) meses de ejecución del contrato, el arrendador puede incrementar el canon hasta en una proporción que no supere el 100% del IPC del año calendario inmediatamente anterior. Para 2026, el DANE certificó que el IPC de 2025 cerró en 5,10%, de modo que ese es el tope legal de todo reajuste aplicado durante este año.
• Notificación del incremento (artículo 20): el arrendador debe informar el reajuste mediante servicio postal autorizado o el mecanismo de pago que permita dejar constancia. Un incremento no notificado o aplicado antes de los 12 meses es ilegal y el arrendatario puede negarse a pagarlo.

Ejemplo práctico: si el canon vigente es de $1.500.000 y el contrato cumple 12 meses en septiembre de 2026, el incremento máximo es de $76.500 (5,10%), para un nuevo canon de $1.576.500. El aumento no opera automáticamente el 1 de enero: corre desde el aniversario del contrato o del último reajuste.

En locales comerciales no existe este tope legal: el incremento es el que las partes hayan pactado en el contrato, de ahí la importancia de negociar bien la cláusula de reajuste antes de firmar.

¿Qué cláusulas son abusivas o prohibidas en un contrato de arrendamiento?

En vivienda urbana son ilegales las cláusulas que exigen depósitos en dinero o cauciones reales (artículo 16, Ley 820 de 2003), las que fijan incrementos superiores al IPC, las que imponen un canon por encima del 1% del valor comercial y las que hacen renunciar al arrendatario a derechos que la ley le otorga. Estas cláusulas se tienen por no escritas, aunque estén firmadas.

Que una cláusula esté firmada no la hace válida. La Ley 820 de 2003 es una norma de orden público en sus aspectos protectores, lo que significa que los pactos que la contradicen carecen de efectos. Estas son las cláusulas abusivas más frecuentes en la práctica:

Cláusula frecuente	¿Por qué es ilegal?	¿Qué debe hacer?
Depósito en efectivo o 'mes de garantía'	El artículo 16 de la Ley 820 de 2003 prohíbe exigir depósitos en dinero o cauciones reales en vivienda urbana, incluso pactados en documento separado o por interpuesta persona.	Negarse a pagarlo o exigir su devolución; puede denunciarse ante la autoridad de inspección y vigilancia.
Incremento anual superior al IPC o 'según el mercado'	El artículo 20 limita el reajuste al 100% del IPC del año anterior (5,10% en 2026).	Pagar solo el incremento legal y objetar por escrito el exceso.
Canon superior al 1% del valor comercial	Viola el tope del artículo 18 de la Ley 820 de 2003.	Solicitar la revisión del canon; el exceso es inexigible.
Renuncia a preavisos o a la indemnización de ley	Los derechos de terminación de los artículos 22 a 24 son irrenunciables por vía contractual.	La cláusula se tiene por no escrita; los preavisos e indemnizaciones aplican igual.
Autorización al arrendador para ingresar al inmueble	Durante el contrato la tenencia es del arrendatario; el ingreso inconsulto puede constituir violación de habitación ajena.	Exigir que toda visita sea acordada previamente.
Penalidades desproporcionadas por mora o terminación	Las cláusulas penales excesivas pueden ser reducidas judicialmente (artículo 1601 del Código Civil).	Solicitar la reducción judicial de la pena.

En contratos comerciales la libertad es mayor, pero también hay límites: por ejemplo, el derecho a la renovación del artículo 518 del Código de Comercio es una norma imperativa y las cláusulas que lo eliminan son ineficaces.

¿Qué pasa si el arrendatario no paga el canon de arrendamiento?

La mora en el pago del canon es causal de terminación del contrato y habilita al arrendador para cobrar ejecutivamente las sumas debidas, pues el contrato presta mérito ejecutivo (artículo 14, Ley 820 de 2003), y para demandar la restitución del inmueble por el proceso del artículo 384 del Código General del Proceso, que en este caso es de única instancia.

Ante el incumplimiento en el pago, el arrendador tiene una ruta escalonada:

1. Requerimiento y negociación. Un requerimiento escrito documentado suele resolver la mora temprana y, en todo caso, construye la prueba del incumplimiento. Muchos contratos incluyen la renuncia a los requerimientos de ley, lo que agiliza el paso a la vía judicial.
2. Cobro ejecutivo. El artículo 14 de la Ley 820 de 2003 dispone que las obligaciones de pagar sumas de dinero derivadas del contrato son exigibles ejecutivamente con base en el propio contrato, sin necesidad de protesto ni reconocimiento de firmas. Por eso conviene siempre tener el contrato escrito y firmado.
3. Terminación y restitución. La mora habilita la terminación unilateral por el arrendador (artículo 22, numeral 1, Ley 820 de 2003) y la demanda de restitución del inmueble. Cuando la causal invocada es exclusivamente la mora, el proceso se tramita en única instancia (artículo 384, numeral 9, del CGP) y el arrendatario, para ser oído, debe consignar los cánones que adeude.

Para el arrendatario, la lección es simétrica: pagar siempre por medios verificables y conservar los comprobantes, porque en el proceso de restitución la carga de demostrar el pago recae sobre él. Si el conflicto involucra otros incumplimientos contractuales, consulte nuestra guía sobre incumplimiento de contrato en Colombia.

¿Cómo funciona la terminación anticipada del contrato de arrendamiento?

En vivienda urbana, el arrendatario puede terminar el contrato en cualquier momento con preaviso de tres meses pagando una indemnización de tres cánones, o al vencimiento con solo el preaviso (artículo 24, Ley 820 de 2003). El arrendador puede hacerlo pagando la misma indemnización o, al vencimiento, invocando causales especiales con preaviso de tres meses y constitución de caución (artículos 22 y 23).

La terminación anticipada es la sección del contrato donde más errores se cometen, porque la ley da salidas distintas a cada parte según el momento:

Terminación por el arrendatario

• En cualquier momento del contrato: con preaviso escrito de tres (3) meses a través de servicio postal autorizado y pago de una indemnización equivalente a tres (3) cánones de arrendamiento (artículo 24, numeral 5, Ley 820 de 2003).
• Al vencimiento del término inicial o de sus prórrogas: con solo el preaviso escrito de tres (3) meses, sin indemnización (artículo 24, numeral 4).
• Por incumplimiento del arrendador: cuando este incumple sus obligaciones (por ejemplo, no realizar las reparaciones necesarias), el arrendatario puede terminar el contrato invocando las causales del artículo 24 sin pagar indemnización.

Terminación por el arrendador

• Por incumplimiento del arrendatario: la mora en el pago, el subarriendo no autorizado, la destinación indebida o los daños al inmueble permiten terminar el contrato de inmediato (artículo 22, numerales 1 a 6, Ley 820 de 2003).
• En cualquier momento, sin causal: con preaviso de tres (3) meses y pago de una indemnización de tres (3) cánones a favor del arrendatario (artículo 22, numeral 7). El artículo 23 exige que el preaviso se envíe por servicio postal autorizado y que la indemnización se consigne a órdenes de la autoridad competente dentro de los tres meses anteriores a la fecha de terminación; si el arrendatario entrega el inmueble en la fecha señalada, recibe la indemnización, y si no lo entrega, el arrendador la recupera y puede demandar la restitución.
• Al vencimiento, por causales especiales: cuando el propietario necesita el inmueble para su propia habitación, va a demolerlo o repararlo integralmente, o debe entregarlo por venta u otras hipótesis del numeral 8 del artículo 22, puede terminar el contrato con preaviso de tres (3) meses y la constitución de una caución (en dinero, bancaria o póliza) equivalente a seis (6) meses de arrendamiento, que garantiza el cumplimiento de la causal invocada durante los seis meses siguientes a la restitución. La Corte Constitucional, en la Sentencia C-426 de 2023, declaró exequible esta exigencia, confirmando que la caución protege al arrendatario frente a terminaciones simuladas sin afectar el derecho de propiedad del arrendador.
• Terminación de mutuo acuerdo: las partes pueden terminar el contrato en cualquier momento por consentimiento mutuo (artículos 22, numeral 9, y 24, numeral 1), preferiblemente documentado en un acta de entrega.

Adicionalmente, el artículo 2008 del Código Civil prevé causales generales de expiración del arrendamiento: la destrucción total del bien, el vencimiento del plazo, la extinción del derecho del arrendador y la decisión judicial.

¿Cómo se recupera el inmueble? Restitución y desalojo

Si el contrato termina y el arrendatario no entrega el inmueble, el arrendador debe demandar la restitución ante el juez civil por el proceso especial del artículo 384 del Código General del Proceso. Solo un juez puede ordenar el desalojo, que se ejecuta con apoyo de la inspección de policía y la fuerza pública; el desalojo por mano propia es ilegal.

El proceso de restitución tiene reglas particulares que favorecen al arrendador diligente: la demanda se acompaña del contrato escrito o de la confesión del arrendatario; las notificaciones se surten en la dirección del inmueble arrendado; si el demandado no se opone, el juez dicta sentencia de inmediato; y cuando la causal es la mora, el arrendatario debe consignar lo adeudado para ser escuchado. También es posible solicitar la restitución provisional cuando el inmueble está abandonado o en grave deterioro.

Lo que el arrendador nunca debe hacer es cambiar guardas, cortar servicios o retirar pertenencias del arrendatario por su cuenta: esas vías de hecho pueden generar responsabilidad civil e incluso penal, y terminan fortaleciendo la posición del inquilino moroso. Explicamos el paso a paso completo, los requisitos de la demanda y las medidas cautelares en nuestra guía sobre el proceso de restitución de inmueble arrendado.

Contrato de arrendamiento de local comercial: reglas especiales

El arrendamiento de local comercial se rige por el Código de Comercio: el empresario que ha ocupado el local por dos años o más con un mismo establecimiento tiene derecho a la renovación del contrato (artículo 518), el arrendador que invoque las excepciones debe dar desahucio con seis meses de antelación (artículo 520) y el subarriendo requiere autorización (artículo 523).

El contrato de arrendamiento hace parte del establecimiento de comercio (artículo 516, numeral 5, del Código de Comercio), y de allí derivan protecciones que no existen en vivienda:

• Derecho a la renovación (artículo 518): tras dos (2) años continuos de ocupación con el mismo establecimiento, el arrendatario tiene derecho a renovar el contrato, salvo incumplimiento, necesidad del propietario para habitación propia o empresa sustancialmente distinta, o reconstrucción/demolición del inmueble.
• Desahucio (artículo 520): para invocar esas excepciones, el arrendador debe avisar al arrendatario con no menos de seis (6) meses de anticipación al vencimiento; sin desahucio, el contrato se entiende renovado en las mismas condiciones.
• Indemnización (artículo 522): si el propietario no destina el local al fin invocado o no inicia las obras dentro de los tres meses siguientes a la entrega, debe indemnizar al comerciante los perjuicios causados (gastos, mejoras y pérdida de clientela).
• Subarriendo (artículo 523): el arrendatario no puede subarrendar totalmente el local sin autorización del arrendador, ni darle un destino distinto que lesione sus derechos; el subarriendo parcial hasta la mitad es posible si no lesiona los derechos del arrendador.

Aspecto	Vivienda urbana (Ley 820 de 2003)	Local comercial (C. de Comercio)
Tope del canon	1% del valor comercial del inmueble	Libre negociación
Incremento anual	Máximo IPC del año anterior (5,10% en 2026)	El pactado en el contrato
Depósitos en dinero	Prohibidos (art. 16)	Permitidos
Renovación	Prórroga si el arrendatario cumple y acepta reajustes	Derecho a renovación tras 2 años (art. 518)
Preaviso de terminación	3 meses (arts. 22-24)	Desahucio de 6 meses para no renovar (art. 520)
Indemnizaciones típicas	3 cánones por terminación sin causal	Perjuicios por desahucio incumplido (art. 522)

Si su empresa arrienda o entrega en arriendo locales, oficinas o bodegas, la negociación de estas cláusulas define el valor real del contrato. El equipo de asesoría legal empresarial de Affirma Legal acompaña la estructuración y negociación de contratos comerciales.

Preguntas frecuentes sobre el contrato de arrendamiento en Colombia

¿Es válido un contrato de arrendamiento verbal?

Sí. El artículo 3 de la Ley 820 de 2003 permite que el contrato de vivienda urbana sea verbal o escrito, con plena validez. Sin embargo, el contrato verbal dificulta probar el canon, el plazo y las condiciones pactadas, lo que complica el cobro ejecutivo y la restitución. Siempre es recomendable celebrarlo por escrito.

¿Me pueden exigir un depósito o mes de garantía en un arriendo de vivienda?

No. El artículo 16 de la Ley 820 de 2003 prohíbe exigir depósitos en dinero efectivo u otras cauciones reales en el arrendamiento de vivienda urbana, incluso pactados en documentos separados o a través de terceros. La garantía legítima son los codeudores o fiadores. En locales comerciales el depósito sí es válido.

¿Cuánto puede subir el arriendo en 2026?

Máximo el 5,10%, que corresponde al IPC de 2025 certificado por el DANE, conforme al artículo 20 de la Ley 820 de 2003. El incremento solo aplica cuando el contrato cumple doce meses desde su inicio o desde el último reajuste, y debe notificarse por un medio que deje constancia.

¿Puedo terminar mi contrato de arrendamiento antes de tiempo?

Sí. Como arrendatario puede terminarlo en cualquier momento con preaviso escrito de tres meses y el pago de una indemnización de tres cánones, o al vencimiento del término solo con el preaviso, sin indemnización (artículo 24, Ley 820 de 2003). El arrendador tiene reglas equivalentes en los artículos 22 y 23.

¿Qué hago si mi arrendatario no paga el arriendo?

Requiéralo por escrito, cobre ejecutivamente con base en el contrato (artículo 14, Ley 820 de 2003) y, si persiste la mora, demande la terminación y la restitución del inmueble por el proceso del artículo 384 del Código General del Proceso. Nunca desaloje por mano propia: solo el juez puede ordenarlo.

¿El arrendador puede entrar al inmueble arrendado sin permiso?

No. Durante la vigencia del contrato la tenencia del inmueble corresponde al arrendatario, de modo que el ingreso del arrendador sin su consentimiento es ilegal y puede constituir el delito de violación de habitación ajena. Las visitas de inspección deben pactarse en el contrato y coordinarse previamente.

En Conclusión: un buen contrato es la mejor prevención

El contrato de arrendamiento en Colombia está lejos de ser un formato de trámite: define cuánto puede cobrar, cómo puede terminar la relación, qué garantías son válidas y qué tan rápido puede recuperar su inmueble o defender su vivienda. La diferencia entre un arriendo tranquilo y un litigio de años suele estar en cláusulas que se firmaron sin revisar.

¿Necesita redactar, revisar o terminar un contrato de arrendamiento, o enfrenta un incumplimiento? Los abogados especializados en derecho inmobiliario de Affirma Legal lo asesoran en la redacción y revisión de contratos, la negociación de terminaciones y la representación en procesos de restitución de inmueble arrendado.

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Autor: Equipo Legal de Affirma Legal

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