Enero 09, 2025
En Colombia, los incumplimientos o retrasos en la entrega de viviendas se han convertido en una problemática recurrente que afecta tanto a compradores como a constructoras.
Cabe resaltar que, uno de los factores que intensificó este tipo de situaciones fue el impacto que tuvo la pandemia desde el año 2020 en el sector de la construcción, ya que, no solo interrumpió cronogramas de obras de construcción debido a la restricción de movilidad y las limitaciones operativas, también desató una crisis en el suministro de materiales esenciales, incrementando los costos y generando una serie de demoras que han afectado a las constructoras y los propietarios hasta la actualidad.
En los casos más críticos, los promotores inicialmente solicitan una prórroga de unos días, que luego se extiende a semanas o meses, perpetuando el incumplimiento de lo estipulado en el contrato. Este tipo de retrasos, que en muchos casos no se comunican adecuadamente, afecta no solo las expectativas de los compradores, sino también su estabilidad financiera y emocional.
Por ello, es importante contar con el respaldo de una firma de abogados especializados en derecho inmobiliario y derecho civil, para mitigar oportunamente cualquier situación de incumplimiento por la que esté atravesando. Con nuestra asesoría legal, podrá proteger sus derechos y evitar contratiempos en uno de los proyectos más importantes de su vida.
En Colombia hay varias legislaciones que le permitirán defenderse en caso de incumplimiento o retraso en la entrega de vivienda, entre las leyes destacadas están:
Si está enfrentando esta situación, es fundamental conocer las alternativas legales disponibles:
Puede iniciar reclamaciones formales, solicitar indemnizaciones por los daños causados por el retraso o emprender otras acciones legales contra la inmobiliaria. Es clave tener a mano toda la documentación, incluyendo el contrato firmado, las comunicaciones con la constructora y cualquier evidencia de los perjuicios ocasionados.
Es muy importante recopilar todas las pruebas relacionadas con el caso, como correos electrónicos enviados a la inmobiliaria sobre los plazos de entrega, mensajes de WhatsApp referentes al estado de la entrega de la vivienda, recibos de los pagos realizados a la inmobiliaria y los gastos ocasionados por la demora. Toda esta información es clave para fortalecer su posición y aumentar las probabilidades de obtener un resultado favorable en una demanda por indemnización de perjuicios derivados del retraso en la entrega de la vivienda.
Según el estatuto del consumidor en su artículo 18, la exigencia de entrega de un bien está regulado por lo siguiente:
Cuando se exija la entrega de un bien respecto del cual se desarrollará una prestación de servicios, estará sometido a las siguientes reglas:.
Quien preste el servicio está obligado a mencionar la fecha de la recepción, y el nombre del propietario o de quien hace entrega, su dirección y teléfono, la identificación del bien, la clase de servicio, las sumas que se abonan como parte del precio, el término de la garantía que otorga, y si es posible determinarlos en ese momento, el valor del servicio y la fecha de devolución.
Cuando en el momento de la recepción no sea posible determinar el valor del servicio y el plazo de devolución del bien, el prestador del servicio deberá informarlo al consumidor en el término que acuerden para ello, para que el consumidor acepte o rechace de forma expresa la prestación del servicio. De dicha aceptación o rechazo se dejará constancia, de tal forma que pueda ser verificada por la autoridad competente; si no se hubiere hecho salvedad alguna al momento de entrega del bien, se entenderá que el consumidor lo entregó en buen estado.
Quien preste el servicio asume la custodia y conservación adecuada del bien y, por lo tanto, de la integridad de los elementos que lo componen, así como la de sus equipos anexos o complementarios, si los tuviere.
Pasado un (1) mes a partir de la fecha prevista para la devolución o a la fecha en que el consumidor debía aceptar o rechazar expresamente el servicio, de conformidad con lo previsto en el numeral 1 anterior sin que el consumidor acuda a retirar el bien, el prestador del servicio lo requerirá para que lo retire dentro de los dos (2) meses siguientes a la remisión de la comunicación. Si el consumidor no lo retira se entenderá por ley que abandona el bien y el prestador del servicio deberá disponer del mismo conforme con la reglamentación que expida el Gobierno Nacional para el efecto.
Sin perjuicio del derecho de retención, el prestador del servicio no podrá lucrarse económicamente del bien, explotarlo, transferir el dominio o conservarlo para sí mismo. No obstante lo anterior, el consumidor deberá asumir los costos asociados al abandono del bien, tales como costos de almacenamiento bodegaje y mantenimiento
Se pueden presentar diferentes tipos de incumplimientos por parte de la constructora:
Ahora bien, es importante destacar que, para presentar una demanda por algún tipo de incumplimento de la constructora, en especial el retraso de la entrega del bien inmueble. Se debe analizar detalladamente el contrato firmado entre la constructora, además recomendable que usted no incumpla en el pago de las cuotas si la inmobiliaria aún continúa construyendo su vivienda, ya que según la ley: "Ninguno de los contratantes está en mora cuando ambos incumplen con lo pactado."
Otra alternativa es intentar una solución amigable a través de mediación o negociación con la constructora. Este enfoque busca resolver la situación sin recurrir a un proceso judicial, lo cual podría ser más ágil y menos costoso si ambas partes están dispuestas a llegar a un acuerdo satisfactorio.
Sin embargo, si la negociación no da resultados, el siguiente paso sería considerar una acción legal. En este caso, el comprador puede presentar una demanda ante un juez civil o acudir a la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC), que se encarga de regular las situaciones de incumplimiento en el sector de la construcción. En este contexto, también se puede solicitar la indemnización por los perjuicios causados, como los gastos adicionales derivados de la demora en la entrega, o los inconvenientes ocasionados por una entrega defectuosa o incompleta de la vivienda.
El deudor incurre en mora cuando no cumple con la obligación dentro del plazo estipulado, salvo en aquellos casos excepcionales en los que la ley exige que se realice un requerimiento previo para constituirlo en mora. También se considera mora cuando la prestación debía cumplirse dentro de un plazo determinado y el deudor no la ha cumplido dentro de ese tiempo.
Además, en otros casos, el deudor incurre en mora cuando ha sido judicialmente reconvenido por el acreedor. En este contexto, dado que el deudor no entregó la vivienda en el tiempo acordado, está incurriendo en mora.
Para concluir, los retrasos en la entrega de viviendas en Colombia se han convertido en un problema recurrente que afecta tanto a los compradores como a las constructoras. A pesar de las dificultades del sector, es importante que los compradores conozcan sus derechos y opciones legales para defenderse ante un incumplimiento.
La ley ofrece varias vías para reclamar, como demandas por indemnización o acciones ante la Superintendencia de Industria y Comercio. Sin embargo, antes de recurrir a la vía judicial, se recomienda intentar resolver la situación a través de la mediación o conciliación, lo que puede resultar en una solución más rápida y menos costosa. En todo caso, contar con el respaldo de un abogado especializado en derecho comercial es esencial para asegurar que los derechos de los compradores sean protegidos y se logre una resolución favorable.
Si actualmente se encuentra en esta o una situación similar donde la inmobiliaria que contrató tuvo un retraso en entrega de vivienda, nuestros abogados comerciales le colaborarán en su proceso y le darán las recomendaciones para que pueda tener una respuesta con respecto a la entrega de su vivienda en Colombia.
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