Julio 06, 2026
Es usual en el mundo del comercio, e incluso entre particulares, acudir a contratos de intermediación como el corretaje. Quien desea vender un inmueble, arrendar un local, contratar un seguro empresarial o cerrar un negocio en un mercado que no domina, busca el apoyo de un profesional con conocimiento y experiencia, un tercero versado en el asunto que aumente las probabilidades de éxito de la operación. Esa es, en esencia, la función económica de los contratos de corretaje.
Sin embargo, detrás de esa aparente sencillez, poner en contacto a dos personas para que celebren un negocio, se esconde una figura jurídica con reglas precisas sobre la comisión del corredor, el momento en que nace el derecho a cobrarla, las obligaciones de reserva y lealtad, las sanciones por su incumplimiento y unas fronteras muy delgadas con otras figuras como el mandato, la comisión mercantil, la agencia comercial e incluso el contrato de trabajo. De hecho, la Sala Laboral de la Corte Suprema de Justicia, en la Sentencia SL1235-2025, volvió a advertir que un corretaje mal estructurado puede terminar declarado como una verdadera relación laboral, con todas las consecuencias económicas que ello implica.
En esta guía, elaborada por los abogados comerciales de Affirma Legal, encontrará todo lo que necesita saber sobre el contrato de corretaje en Colombia: su definición legal conforme al artículo 1340 del Código de Comercio, sus características según la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, las obligaciones de las partes, la remuneración del corredor y la costumbre mercantil vigente, el régimen especial del corretaje de seguros, sus diferencias con figuras afines, el tratamiento tributario actualizado a 2026 y las acciones judiciales disponibles en caso de incumplimiento.
El contrato de corretaje es un contrato mercantil de intermediación en virtud del cual una persona, denominada corredor, se obliga frente a otra, llamada cliente, encargante o interesado, a poner en relación a dos o más personas con el fin de que celebren un negocio comercial, a cambio de una remuneración usualmente denominada comisión.
La figura se encuentra regulada en los artículos 1340 a 1353 del Código de Comercio colombiano. El artículo 1340 no define directamente el contrato, sino que define al corredor en los siguientes términos:
"Se llama corredor a la persona que, por su especial conocimiento de los mercados, se ocupa como agente intermediario en la tarea de poner en relación a dos o más personas, con el fin de que celebren un negocio comercial, sin estar vinculado a las partes por relaciones de colaboración, dependencia, mandato o representación." (Artículo 1340, Código de Comercio)
De esta definición se desprenden dos notas esenciales. La primera, el elemento profesional: el corredor interviene precisamente por su especial conocimiento del mercado, sea este inmobiliario, asegurador, bursátil o de cualquier otro sector. La segunda, la independencia: el corredor no es mandatario, no es representante, no es empleado ni colaborador de las partes. Su gestión se agota en acercar la oferta y la demanda para que sean las propias partes quienes celebren, directamente y bajo su propia autonomía, el negocio jurídico de que se trate.
La Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, en la Sentencia SC008-2021, precisó el alcance de la figura al señalar que el corretaje es un contrato en virtud del cual una parte llamada corredora, experta y conocedora del mercado, se obliga para con otra denominada cliente, encargante o proponente, a cambio de una comisión, a gestionar, promover, inducir y propiciar la celebración de un negocio, poniéndola en conexión con otra u otras personas, sin tener vínculos de colaboración, dependencia, mandato o representación con alguna de ellas.
Aunque el corretaje puede recaer sobre todo tipo de negocios, en la práctica colombiana es especialmente frecuente en dos ámbitos: el corretaje inmobiliario, para lograr la compraventa o el arrendamiento de inmuebles con destino habitacional o comercial, y el corretaje de seguros, que cuenta con un régimen especial de vigilancia estatal, como veremos más adelante.
La Corte Suprema de Justicia, en la citada Sentencia SC008-2021, caracterizó el corretaje como un contrato mercantil típico, nominado, consensual, bilateral, principal, autónomo e independiente, oneroso, conmutativo y de libre discusión. Cada una de estas características tiene consecuencias prácticas concretas:
PUNTO CLAVE PARA EL LECTOR: La obligación del corredor es de medio y no de resultado: se compromete a desplegar diligentemente su gestión profesional de acercamiento, pero no garantiza que el negocio se celebre ni responde por la solvencia de las partes. En cambio, su derecho a la comisión sí depende, por regla general, de que el negocio encomendado efectivamente se concluya como consecuencia de su intermediación.
El régimen jurídico de los contratos de corretaje en Colombia está compuesto por las siguientes fuentes normativas, todas vigentes a 2026:
A este marco normativo se suma la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, en especial las sentencias de la Sala de Casación Civil sobre la causación de la comisión (entre ellas la SC008-2021) y la reciente Sentencia SL1235-2025 de la Sala de Casación Laboral, que fija los criterios para distinguir un verdadero corretaje de una relación laboral encubierta.
En los contratos de corretaje intervienen dos partes:
Los elementos esenciales del contrato son tres: el encargo de intermediación sobre un negocio jurídico determinado o determinable, la independencia del corredor frente a las partes, y la remuneración o comisión como contraprestación de la gestión exitosa. Si falta la independencia, porque el intermediario actúa por cuenta o en representación del interesado, o bajo su subordinación, la figura muta hacia el mandato, la comisión, la agencia comercial o incluso el contrato de trabajo, con regímenes jurídicos completamente distintos.
Conforme al Código de Comercio y a la jurisprudencia, el corredor está obligado a:
Por su parte, quien encarga la gestión se obliga principalmente a:
La comisión es el punto más litigioso de los contratos de corretaje. El artículo 1341 del Código de Comercio establece la regla de determinación en tres niveles: el corredor tiene derecho a la remuneración estipulada por las partes; a falta de estipulación, a la usual conforme a la costumbre mercantil; y, en defecto de ambas, a la que se fije por peritos.
La misma norma dispone que, salvo pacto en contrario, la remuneración del corredor será pagada por las partes por partes iguales, salvo en el corretaje de seguros, donde la paga el asegurador. Además, cuando en un mismo negocio intervienen varios corredores, la remuneración se distribuye entre ellos por partes iguales, salvo acuerdo diferente.
Como la ley no fija porcentajes, la referencia obligada es la costumbre mercantil recopilada y certificada por las cámaras de comercio, que conforme al artículo 3 del Código de Comercio tiene fuerza de ley siempre que no la contraríe. Para el corretaje inmobiliario, la Cámara de Comercio de Bogotá ha certificado, entre otras, las siguientes prácticas:
| Operación intermediada | Comisión usual certificada (Bogotá) | Observaciones |
|---|---|---|
| Compraventa de inmueble urbano | 3% sobre el valor de la transacción | La paga usualmente el vendedor que encargó la gestión |
| Compraventa de inmueble rural | 5% sobre el valor de la transacción | Porcentaje mayor por la menor liquidez del mercado rural |
| Arrendamiento de local comercial con inmueble entregado en administración | 5% del canon mensual de arrendamiento | Se reconoce al intermediario durante la administración |
| Arrendamiento de local comercial sin entrega en administración | El valor de un canon mensual de arrendamiento | Pago único a cargo del arrendador |
Estas cifras varían según la plaza: la Cámara de Comercio de Medellín para Antioquia, por ejemplo, ha certificado el 3% para inmuebles urbanos y el 4% para inmuebles rurales. Por ello, en un litigio sobre comisión no pactada, la prueba de la costumbre mercantil del lugar de ejecución del contrato, mediante certificación de la cámara de comercio respectiva o los demás medios que autoriza la ley procesal, resulta determinante.
La regla general, decantada por la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia al interpretar el artículo 1341 del Código de Comercio, es que el derecho a la remuneración se supedita a la conclusión del negocio encomendado. La Corte ha explicado que en el corretaje existen relaciones jurídicas encadenadas: la primera nace entre el corredor y su cliente; la segunda surge entre el cliente y el tercero con quien se consuma el negocio; y la conclusión de esta última se erige en requisito para la causación de la comisión del corredor.
En otras palabras, no basta con mostrar el inmueble, publicar el aviso o presentar candidatos: es necesario que el negocio se celebre y que esa celebración sea consecuencia de la gestión del corredor, esto es, que exista un nexo causal entre la intermediación y el contrato finalmente concluido. Por eso mismo, si el negocio se celebra con una persona contactada por el corredor, aunque el cierre ocurra tiempo después o se formalice sin su presencia, el derecho a la comisión subsiste, pues la gestión de acercamiento ya produjo su efecto.
Las partes pueden modular esta regla en ejercicio de la autonomía de la voluntad: es válido pactar honorarios fijos por la labor de promoción con independencia del resultado, comisiones escalonadas, o condiciones adicionales de pago. Lo que no puede hacer el cliente es frustrar de mala fe la causación de la comisión.
Uno de los conflictos más frecuentes en los contratos de corretaje ocurre cuando el cliente, tras conocer al comprador o arrendatario presentado por el corredor, decide negociar y cerrar directamente con él para evitar el pago de la comisión. Esta conducta desconoce la buena fe contractual de los artículos 871 del Código de Comercio y 1603 del Código Civil y, acreditado el nexo causal entre la gestión del corredor y el negocio celebrado, no exonera al cliente del pago.
Para blindar esta situación, los contratos de corretaje bien redactados incluyen una cláusula de no elusión, que obliga al cliente a pagar la comisión si celebra el negocio, dentro de un plazo determinado, con cualquier persona presentada o contactada por el corredor, así como mecanismos probatorios como el registro escrito de los interesados presentados. En Affirma Legal recomendamos siempre acompañar la cláusula de no elusión con una cláusula penal que liquide anticipadamente los perjuicios, lo que simplifica sustancialmente una eventual reclamación judicial.
El legislador mercantil tomó en serio la confianza que el público deposita en los corredores. Por eso, el artículo 1346 del Código de Comercio dispone que los corredores que falten a sus deberes o quebranten la buena fe o la lealtad debidas quedan sujetos a la suspensión en el ejercicio de su profesión hasta por cinco años, y en caso de reincidencia, a la inhabilitación definitiva para ejercerla.
A esta responsabilidad profesional se suma la responsabilidad civil contractual ordinaria: el corredor que causa daño a su cliente por violar el deber de reserva, por omitir información relevante que conocía o por actuar en conflicto de interés no revelado, debe indemnizar los perjuicios conforme al régimen general de responsabilidad de los artículos 1602 y siguientes del Código Civil, aplicable a los asuntos mercantiles por remisión del artículo 822 del Código de Comercio. Es importante precisar que el corredor no responde por la solvencia de las partes ni por el cumplimiento del negocio celebrado entre ellas, pues su labor se agota en el acercamiento.
El corretaje inmobiliario es la aplicación práctica más extendida de los contratos de corretaje. En él, el propietario, o en ocasiones el interesado en comprar o arrendar, encarga a una persona natural o a una inmobiliaria la gestión de encontrar contraparte para una compraventa o un arrendamiento, sea de vivienda, local comercial, oficina, bodega o predio rural.
Conviene tener presentes las siguientes particularidades del corretaje inmobiliario en Colombia:
A diferencia del corretaje comercial general, el corretaje de seguros presenta particularidades que deben ser tenidas en cuenta. El artículo 1347 del Código de Comercio define a los corredores de seguros como las empresas constituidas o que se constituyan como sociedades comerciales, cuyo objeto social sea exclusivamente ofrecer seguros, promover su celebración y obtener su renovación a título de intermediarios entre el asegurado y el asegurador.
De este régimen especial, hoy integrado con el Estatuto Orgánico del Sistema Financiero (Decreto 663 de 1993) y el artículo 101 de la Ley 510 de 1999, se destacan las siguientes reglas:
La Corte Suprema de Justicia ha precisado, además, que los corredores de seguros no son parte de los contratos de seguro que ofrecen, promueven o cuya renovación obtienen: su derecho a la comisión surge cuando, gracias a su gestión, tales contratos se celebran o se renuevan, y la estabilidad de esas comisiones queda condicionada al pago de las primas y a los procesos de renovación conforme al artículo 1152 del Código de Comercio. No debe confundirse al corredor de seguros con los agentes y agencias de seguros, que actúan como representantes o mandatarios de una o varias aseguradoras y se rigen por normas distintas.
Buena parte de los litigios en esta materia surge porque las partes llaman corretaje a lo que en realidad es otra cosa, o viceversa. La calificación jurídica del contrato no depende del nombre que le den las partes sino de su contenido real. Estas son las diferencias esenciales:
En la comisión mercantil, el comisionista ejecuta el negocio encomendado en nombre propio pero por cuenta del comitente: compra, vende o contrata él mismo. En el corretaje, el corredor jamás celebra el negocio; su labor se agota en acercar a las partes para que ellas lo celebren directamente. Esta diferencia tiene consecuencias en la responsabilidad: el comisionista queda obligado frente a los terceros con quienes contrata, mientras que el corredor no asume obligación alguna en el negocio final.
La agencia comercial, regulada en los artículos 1317 y siguientes del Código de Comercio, supone un encargo estable y duradero de promover o explotar negocios de un empresario, en un ramo y zona determinados, actuando el agente por cuenta y en interés del agenciado. El corretaje, en cambio, es esencialmente ocasional, referido a negocios determinados, y el corredor actúa con total independencia, sin defender el interés de ninguna de las partes. La distinción es económicamente relevante porque la agencia comercial genera a su terminación la prestación del artículo 1324 del Código de Comercio, la llamada cesantía comercial, que no existe en el corretaje. La jurisprudencia reciente de la Sala Civil, como la Sentencia SC1942-2025, sigue examinando con rigor los elementos que separan la agencia de otras formas de intermediación y distribución.
El mandatario gestiona negocios por cuenta y riesgo del mandante y puede representarlo, obligándolo frente a terceros. El corredor no gestiona negocios ajenos ni representa a nadie: informa, promueve y acerca. Si el supuesto corredor firma documentos, recibe pagos o negocia condiciones con poder de decisión en nombre del cliente, estaremos ante un mandato, con las obligaciones de rendición de cuentas propias de esa figura.
| Criterio | Corretaje | Comisión | Agencia comercial | Mandato |
|---|---|---|---|---|
| ¿Quién celebra el negocio final? | Las partes acercadas, directamente | El comisionista, en nombre propio | El agenciado (o el agente por cuenta de aquel) | El mandante (o el mandatario en su nombre) |
| Vínculo con las partes | Independencia total | Actúa por cuenta del comitente | Estable, por cuenta y en interés del agenciado | Por cuenta y riesgo del mandante |
| Duración típica | Ocasional, por negocio | Por encargo | Estable y duradera | Por encargo |
| Prestación especial a la terminación | No aplica | No aplica | Cesantía comercial (art. 1324 C.Co.) | No aplica |
| Remuneración | Comisión ligada a la conclusión del negocio | Comisión por el negocio ejecutado | Remuneración pactada y prestaciones legales | Honorarios pactados |
Una actualización jurisprudencial que ningún empresario debería pasar por alto: la Sala de Casación Laboral de la Corte Suprema de Justicia, mediante la Sentencia SL1235-2025, analizó los elementos que permiten identificar una verdadera relación laboral escondida bajo un aparente vínculo comercial de intermediación, y reiteró que la subordinación es el indicio determinante, pues supone el sacrificio de la independencia del trabajador a cambio de una remuneración.
En la práctica, esto significa que si el supuesto corredor debe cumplir horarios, asistir a reuniones obligatorias, seguir instrucciones permanentes sobre el modo de ejecutar su labor, reportar diariamente su actividad, dedicarse en exclusiva al cliente y utilizar la infraestructura de este, un juez laboral puede declarar la existencia de un contrato de trabajo en aplicación del principio de primacía de la realidad del artículo 53 de la Constitución Política, con condena al pago retroactivo de salarios, prestaciones sociales, aportes a seguridad social e indemnizaciones.
Para las empresas que remuneran fuerzas comerciales mediante esquemas de corretaje o comisión, la lección es clara: el contrato debe reflejar y la ejecución debe respetar la independencia real del corredor, quien organiza su propia actividad, asume sus gastos, no está sometido a subordinación y puede prestar servicios a varios clientes. Un contrato de corretaje bien redactado, pero ejecutado como una relación subordinada, no protege a la empresa. En Affirma Legal auditamos estos esquemas de contratación comercial para mitigar el riesgo de contratos realidad, uno de los pasivos ocultos más costosos en las empresas colombianas.
Las comisiones derivadas de contratos de corretaje son ingresos gravados con el impuesto sobre la renta y, cuando el corredor es responsable de IVA, la comisión está gravada con este impuesto a la tarifa general. Para el año gravable 2026 deben tenerse en cuenta las siguientes reglas de retención en la fuente, conforme al artículo 392 del Estatuto Tributario y al Decreto 1625 de 2016:
Dos precisiones de coyuntura para 2026 que la mayoría de contenidos desactualizados omite. Primera: la UVT para 2026 fue fijada en $52.374 mediante la Resolución DIAN 000238 de 2025. Segunda: tras la suspensión provisional de los artículos 2 a 8 del Decreto 572 de 2025 decretada por el Consejo de Estado el 7 de mayo de 2026, ese mismo tribunal revocó la medida mediante auto del 2 de junio de 2026, de modo que desde el 1 de julio de 2026 volvieron a regir las bases y tarifas del Decreto 572. En todo caso, dicho decreto no modificó las bases ni las tarifas de retención por comisiones, que se mantienen como se indicó, pero sí alteró otras bases relevantes para quienes contratan con corredores, como la de servicios generales, que quedó en 2 UVT ($104.748).
Adicionalmente, quien paga la comisión y tiene la calidad de agente de retención debe practicar la retención de ICA cuando la normativa municipal lo disponga, y el corredor debe facturar electrónicamente su comisión. La correcta planeación de estos aspectos evita sanciones de la DIAN y discusiones sobre el valor neto a recibir; para un análisis integral puede consultar nuestros servicios de asesoría tributaria y de asesoría legal para empresas.
Aunque el corretaje es consensual y puede existir de forma verbal, celebrar el contrato por escrito es la recomendación profesional invariable: la mayoría de pleitos sobre corretaje versan sobre si existió o no la intermediación, cuál era el porcentaje de la comisión y quién debía pagarla, discusiones que un buen documento previene. Estas son las cláusulas que no deberían faltar:
ADVERTENCIA SOBRE LOS FORMATOS DE INTERNET: Copiar un modelo genérico de contrato de corretaje descargado de internet es una falsa economía. Los formatos gratuitos suelen omitir la cláusula de no elusión, confundir el corretaje con el mandato o la comisión, ignorar la costumbre mercantil local sobre porcentajes y carecer de previsiones frente al riesgo laboral del contrato realidad. Un contrato hecho a la medida por abogados expertos cuesta una fracción de lo que cuesta el primer litigio evitado.
Si el cliente se niega a pagar la comisión causada, o si el corredor incumple sus deberes y causa perjuicios, el ordenamiento ofrece varias vías:
En materia probatoria, resultan decisivos los mensajes de datos (correos, WhatsApp), los avisos y publicaciones, los registros de visitas al inmueble, los libros del corredor, la certificación de costumbre mercantil y los testimonios de los interesados presentados. Nuestro artículo sobre incumplimiento de contrato en Colombia amplía las herramientas generales de reclamación contractual.
Es un contrato mercantil por el cual un corredor, experto conocedor de un mercado, se obliga frente a su cliente, a cambio de una comisión, a poner en contacto a dos o más personas para que celebren un negocio comercial, sin representar a ninguna de ellas ni depender de ellas. Está regulado en los artículos 1340 a 1353 del Código de Comercio.
No es obligatorio: es un contrato consensual que puede celebrarse verbalmente. Sin embargo, es altamente recomendable el documento escrito, pues en él se fijan la comisión, su base de cálculo, quién la paga, la exclusividad y la cláusula de no elusión, que son precisamente los puntos que generan la mayoría de los litigios.
Lo que las partes pacten. A falta de pacto, rige la costumbre mercantil certificada por la cámara de comercio del lugar: en Bogotá, el 3% del valor de la venta para inmuebles urbanos y el 5% para inmuebles rurales; en el arrendamiento de locales comerciales, el 5% del canon mensual cuando el inmueble se entrega en administración, o un canon mensual cuando no se entrega en administración. En Medellín la certificación es del 3% urbano y 4% rural.
Conforme al artículo 1341 del Código de Comercio, salvo estipulación en contrario, la remuneración del corredor la pagan las partes del negocio por partes iguales. En la práctica suele pactarse que la pague quien encargó la gestión, usualmente el vendedor o el arrendador. En el corretaje de seguros la paga siempre el asegurador.
Por regla general, cuando el negocio encomendado se celebra como consecuencia de la gestión del corredor. La Corte Suprema de Justicia ha explicado que la conclusión del negocio entre el cliente y el tercero es requisito de la comisión, salvo que las partes hayan pactado algo distinto, como honorarios fijos por la labor de promoción.
Sí. Si se acredita que el comprador fue contactado o presentado por el corredor y que el negocio se celebró como consecuencia de esa gestión, la venta directa no exonera del pago: hacerlo para eludir la comisión vulnera la buena fe contractual. La cláusula de no elusión y el registro de interesados presentados facilitan la prueba.
Desplegar con diligencia profesional la gestión encomendada, comunicar a las partes las circunstancias que puedan influir en el negocio, guardar reserva de las instrucciones e información recibidas, llevar libros de registro de los negocios en que intervenga y conservar las muestras cuando venda sobre muestras.
El artículo 1346 del Código de Comercio prevé la suspensión del ejercicio de la profesión hasta por cinco años y, en caso de reincidencia, la inhabilitación definitiva. Adicionalmente responde civilmente por los perjuicios que cause a su cliente.
No. El corredor no garantiza la celebración del negocio ni responde por la solvencia o el cumplimiento de las partes, pues su obligación es de medio y se agota en el acercamiento diligente. Cosa distinta es que responda por los daños derivados de sus propias faltas, como ocultar información relevante que conocía.
En la comisión, el comisionista celebra el negocio en nombre propio por cuenta del comitente y queda obligado frente a terceros. En el corretaje, el corredor nunca celebra el negocio: solo acerca a las partes para que ellas lo celebren directamente.
La agencia comercial implica un encargo estable de promover negocios por cuenta y en interés del empresario agenciado, y genera a su terminación la cesantía comercial del artículo 1324 del Código de Comercio. El corretaje es ocasional, el corredor es independiente y no actúa en interés de ninguna parte, y no genera cesantía comercial.
Sí, si en la ejecución real existe subordinación: cumplimiento de horarios, órdenes permanentes, exclusividad impuesta y control del modo de trabajo. La Sentencia SL1235-2025 de la Sala Laboral de la Corte Suprema reiteró que, probada la subordinación, prima la realidad sobre las formas y se declara el contrato de trabajo, con el pasivo laboral consiguiente.
Las comisiones se someten a retención a título de renta desde el primer peso, sin cuantía mínima: 11% para personas jurídicas, 10% u 11% para personas naturales según sus condiciones, y 3% para comisiones por transacciones en bolsa de valores. La UVT 2026 es de $52.374 y, desde el 1 de julio de 2026, rigen nuevamente las disposiciones del Decreto 572 de 2025, que en todo caso no modificó las tarifas de comisiones.
La Superintendencia Financiera de Colombia. Los corredores de seguros deben constituirse como sociedades comerciales con objeto social exclusivo de intermediación de seguros, acreditar capitales mínimos y someterse a inspección, vigilancia y control conforme al Estatuto Orgánico del Sistema Financiero.
El contrato de corretaje está diseñado para facilitar transacciones comerciales cuando, por experticia o por conveniencia, se busca el apoyo de un tercero conocedor del mercado. Pero su aparente simplicidad es engañosa: la causación de la comisión, la prueba de la intermediación, la costumbre mercantil aplicable, la frontera con la agencia comercial y el mandato, el riesgo laboral del contrato realidad y el tratamiento tributario de las comisiones exigen una redacción y una ejecución técnicamente impecables.
Tanto si usted es corredor y necesita blindar su derecho a la comisión, como si es empresario o propietario y quiere encargar una intermediación sin sorpresas, en Affirma Legal contamos con abogados expertos en derecho comercial y contratos que lo acompañarán en la redacción, negociación, auditoría y litigio de contratos de corretaje en Bogotá y en toda Colombia, siempre con fundamento en la legislación y la jurisprudencia más recientes.
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Autor: Abogado Omar Beleño Ponce - Equipo comercial Affirma Legal
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