Enero 10, 2024
El contrato de arrendamiento para local comercial se encuentra regulado por una normatividad específica en razón de la importancia que reviste para el ejercicio de la actividad de los comerciantes. Este contrato posee características particulares que demuestran la protección especial que el ordenamiento jurídico le otorga en tanto elemento integrante del establecimiento de comercio.
El contrato de arrendamiento de local comercial no se encuentra definido explícitamente en la legislación Colombia; no obstante, a partir de la definición de arrendamiento contenida en el artículo 1973 del Código Civil y de la regulación mercantil de este contrato, contenida en los artículos 518 a 523 del Código de Comercio, es posible definir dicho contrato como el acuerdo de voluntades entre dos partes que se obligan recíprocamente. Una (arrendador) a conceder el uso y goce de un inmueble (local comercial) destinado para el desarrollo de una actividad comercial, por un período determinado, y otra (arrendatario) que se obliga a pagar un precio por ello.
Los artículos 1ero y 2do del Código de Comercio, establecen que, en los casos no regulados expresamente en él, se aplicarán por analogía las disposiciones del Código Civil. En virtud de esto, El Código de Comercio incluye normas especiales referentes al contrato de arrendamiento de local comercial, las cuales son de orden público y no admiten estipulación en contrario. Sin embargo, en lo no regulado en la ley comercial, el contrato de arrendamiento de local comercial se sujeta a las reglas establecidas en el Código Civil a partir del artículo 1973.
El Artículo 515 del Código de Comercio define el establecimiento de comercio como un conjunto de bienes organizados por el empresario para la realización de los fines de la empresa. Artículo 516 del Código de Comercio, enlista los elementos que son parte del establecimiento de comercio, incluyendo los contratos de arrendamiento de los locales comerciales en los que este funciona.
De este modo, el Código de Comercio se dedica a establecer condiciones especiales para los contratos de arrendamiento de locales comerciales, en tanto elemento integrante del establecimiento de comercio.
El contrato de arrendamiento de local comercial es:
El Código de Comercio, en su artículo 518, establece que cuando un empresario, en virtud de un contrato de arrendamiento de local comercial, ha ocupado el mismo inmueble por dos años consecutivos, tendrá derecho a la renovación del mismo, a excepción de los siguientes casos:
Cuando el arrendador niega la renovación del contrato de arrendamiento, porque este se requiera para uso propio o para ser reparado, reconstruido o demolido, el artículo 520 del Código de Comercio establece que debe mediar un desahucio.
El desahucio es una notificación sobre las causas de no renovación del contrato que se debe realizar con, al menos, seis meses de anticipación a la fecha de terminación del mismo, so pena que este se entienda renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial.
El artículo 522 del Código de Comercio señala que, en el caso de que el propietario de los locales que ha negado la renovación del contrato alegando uso propio o reconstrucción o reparación, no use los locales para la destinación indicada o no inicie las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega, deberá indemnizar al arrendatario por los perjuicios que le haya causado. Estos serán estimados por peritos.
Si el arrendatario que niega la renovación del contrato por los mismos casos mencionados, decide arrendar los locales o utilizarlos para establecimientos de comercio similares a los del arrendatario, también deberá pagar indemnización.
En la estimación de los perjuicios, se deberá incluir:
El artículo 521 del Código de Comercio establece que, en el caso de los locales que han sido reparados, reconstruidos o de nueva edificación, el arrendatario anterior tendrá derecho de preferencia para su arrendamiento. Este derecho exime al arrendatario de la obligación de pagar cualquier otro valor distinto al canon de arrendamiento del local.
En concordancia con el artículo 523 del Código de Comercio, existe una prohibición para el arrendatario de subarrendar los locales comerciales sin la autorización expresa o tácita del arrendador. Igualmente, está prohibido que el arrendador dé al inmueble una destinación distinta a la prevista en el contrato.
Según lo establecido en el Artículo 1982 del Código Civil, los arrendadores se encuentran obligados a:
De igual manera, el arrendador se encontrará obligado a las estipulaciones contractuales que se hayan fijado dentro del contrato de arrendamiento.
Del mismo modo, el Capítulo III, Título XXVI, Libro 4 del Código Civil establece las obligaciones del arrendatario. Estas incluyen:
Las partes en un contrato de arrendamiento para local comercial cuentan con la autonomía de voluntades para incluir disposiciones dentro del contrato, como la inclusión de cláusulas penales.
Sin embargo, dentro del contrato de arrendamiento se deberá incluir elementos esenciales como:
Comprender la complejidad inherente a los contratos de arrendamiento local es fundamental para mantener y salvaguardar la estabilidad de su negocio. Es por ello que, la asesoría legal de abogados expertos será necesaria para prevenir conflictos y garantizar el cumplimiento de la ley civil y comercial.
En Affirma Legal, nuestro equipo de profesionales especializados en Derecho de los Contratos y Derecho Inmobiliario tiene el conocimiento y la experiencia para proporcionarle la asesoría que necesita. Nuestros abogados pueden asesorarlo en la redacción de contratos de arrendamiento, asegurándose de que sus intereses estén protegidos y de que los términos del contrato sean claros y equitativos para todas las partes involucradas.
Además, en nuestra firma también podemos representarlo en caso de que surjan conflictos relacionados con la terminación del contrato. Le brindaremos un asesoramiento estratégico y proactivo, buscando siempre la mejor solución y evitando en lo posible, litigios prolongados y costosos.
Escríbanos a nuestro formulario de contacto, agende su cita legal con nuestros abogados a través del siguiente enlace o contáctenos al 3105706331.
Síganos en Facebook como: Affirmalegal, en Instagram como: @Affirmalegal y en Tiktok como: @affirma_legal
Nuestra misión es forjar un camino de confianza y excelencia en el ámbito legal. Somos un equipo de abogados y profesionales de alto perfil, unidos para crear una firma que refleja nuestros valores fundamentales: Honestidad, Compromiso con el cliente, Eficacia, Seguridad y Experiencia.
