Contrato de arrendamiento de locales comerciales

Enero 10, 2024

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Contrato de arrendamiento de locales comerciales

El contrato de arrendamiento para local comercial se encuentra regulado por una normatividad específica en razón de la importancia que reviste para el ejercicio de la actividad de los comerciantes. Este contrato posee características particulares que demuestran la protección especial que el ordenamiento jurídico le otorga en tanto elemento integrante del establecimiento de comercio.

¿Qué es el Contrato de Arrendamiento de Local Comercial?

El contrato de arrendamiento de local comercial no se encuentra definido explícitamente en la legislación Colombia; no obstante, a partir de la definición de arrendamiento contenida en el artículo 1973 del Código Civil y de la regulación mercantil de este contrato, contenida en los artículos 518 a 523 del Código de Comercio, es posible definir dicho contrato como el acuerdo de voluntades entre dos partes que se obligan recíprocamente. Una (arrendador) a conceder el uso y goce de un inmueble (local comercial) destinado para el desarrollo de una actividad comercial, por un período determinado, y otra (arrendatario) que se obliga a pagar un precio por ello.

Regulación

Los artículos 1ero y 2do del Código de Comercio, establecen que, en los casos no regulados expresamente en él, se aplicarán por analogía las disposiciones del Código Civil. En virtud de esto, El Código de Comercio incluye normas especiales referentes al contrato de arrendamiento de local comercial, las cuales son de orden público y no admiten estipulación en contrario. Sin embargo, en lo no regulado en la ley comercial, el contrato de arrendamiento de local comercial se sujeta a las reglas establecidas en el Código Civil a partir del artículo 1973.

El Artículo 515 del Código de Comercio define el establecimiento de comercio como un conjunto de bienes organizados por el empresario para la realización de los fines de la empresa. Artículo 516 del Código de Comercio, enlista los elementos que son parte del establecimiento de comercio, incluyendo los contratos de arrendamiento de los locales comerciales en los que este funciona.

De este modo, el Código de Comercio se dedica a establecer condiciones especiales para los contratos de arrendamiento de locales comerciales, en tanto elemento integrante del establecimiento de comercio.

¿Cuáles son las Características del Contrato de Arrendamiento de Local Comercial?

El contrato de arrendamiento de local comercial es:

  • Bilateral, pues requiere de dos partes:
    1. El arrendador, que es aquel que concede el uso y goce temporal del inmueble objeto del negocio.
    2. El arrendatario, que es el comerciante que se obliga a pagar un precio como contraprestación por el uso y goce temporal de un inmueble en el que funcionará su establecimiento de comercio.
  • Consensual, pues se perfecciona con el acuerdo de las partes sobre sus elementos esenciales: la cosa y el precio.
  • Oneroso, toda vez que se paga un precio en contraprestación por el uso y goce de un inmueble.
  • Conmutativo, pues genera obligaciones equivalentes para ambas partes: la de entregar la cosa y pagar el canon.
  • De ejecución sucesiva, pues las obligaciones se realizan de forma periódica.
  • Principal, porque existe por sí mismo independientemente de cualquier otro contrato.
  • Nominado, pues está regulado en la ley civil y comercial.

  • Renovación del Contrato de Arrendamiento de Local Comercial

    El Código de Comercio, en su artículo 518, establece que cuando un empresario, en virtud de un contrato de arrendamiento de local comercial, ha ocupado el mismo inmueble por dos años consecutivos, tendrá derecho a la renovación del mismo, a excepción de los siguientes casos:

    1. Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato.
    2. Cuando el propietario requiera el inmueble para su propia habitación o para un establecimiento de comercio destinado a una empresa sustancialmente distinta a la del arrendatario.
    3. Cuando el inmueble deba ser reconstruido o reparado con obras que requieran su entrega o deba ser demolido por su estado de ruina o para construir una obra nueva.

    Desahucio

    Cuando el arrendador niega la renovación del contrato de arrendamiento, porque este se requiera para uso propio o para ser reparado, reconstruido o demolido, el artículo 520 del Código de Comercio establece que debe mediar un desahucio.

    El desahucio es una notificación sobre las causas de no renovación del contrato que se debe realizar con, al menos, seis meses de anticipación a la fecha de terminación del mismo, so pena que este se entienda renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial.

    Indemnización por Incumplimiento del Arrendador

    El artículo 522 del Código de Comercio señala que, en el caso de que el propietario de los locales que ha negado la renovación del contrato alegando uso propio o reconstrucción o reparación, no use los locales para la destinación indicada o no inicie las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega, deberá indemnizar al arrendatario por los perjuicios que le haya causado. Estos serán estimados por peritos.

    Si el arrendatario que niega la renovación del contrato por los mismos casos mencionados, decide arrendar los locales o utilizarlos para establecimientos de comercio similares a los del arrendatario, también deberá pagar indemnización.

    En la estimación de los perjuicios, se deberá incluir:

    1. El lucro cesante sufrido por el comerciante.
    2. Los gastos indispensables para la nueva instalación.
    3. Las indemnizaciones de los trabajadores despedidos con ocasión de la clausura o traslado del establecimiento.
    4. Valor actual de las mejoras necesarias y útiles que hubiere hecho en los locales entregados.

    Derecho de Preferencia

    El artículo 521 del Código de Comercio establece que, en el caso de los locales que han sido reparados, reconstruidos o de nueva edificación, el arrendatario anterior tendrá derecho de preferencia para su arrendamiento. Este derecho exime al arrendatario de la obligación de pagar cualquier otro valor distinto al canon de arrendamiento del local.

    Subarriendo de Locales Comerciales

    En concordancia con el artículo 523 del Código de Comercio, existe una prohibición para el arrendatario de subarrendar los locales comerciales sin la autorización expresa o tácita del arrendador. Igualmente, está prohibido que el arrendador dé al inmueble una destinación distinta a la prevista en el contrato.

    ¿Cuáles son las Obligaciones del Arrendador de Local Comercial?

    Según lo establecido en el Artículo 1982 del Código Civil, los arrendadores se encuentran obligados a:

    1. Entregar al arrendatario la cosa arrendada.
    2. Mantener en buen estado el bien inmueble arrendado.
    3. Evitar al arrendatario cualquier turbación en el goce del bien inmueble.

    De igual manera, el arrendador se encontrará obligado a las estipulaciones contractuales que se hayan fijado dentro del contrato de arrendamiento.

    ¿Cuáles son las Obligaciones del Arrendatario de Local Comercial?

    Del mismo modo, el Capítulo III, Título XXVI, Libro 4 del Código Civil establece las obligaciones del arrendatario. Estas incluyen:

    1. Pagar el canon de arrendamiento.
    2. Usar el bien para el fin que fue arrendado.
    3. Conservar el inmueble arrendado.
    4. Realizar las reparaciones locativas necesarias.
    5. Restituir el inmueble al arrendador cuando se finalice el contrato de arrendamiento en el estado que le fue entregado.

    ¿Qué debe tener el contrato de arrendamiento comercial?

    Las partes en un contrato de arrendamiento para local comercial cuentan con la autonomía de voluntades para incluir disposiciones dentro del contrato, como la inclusión de cláusulas penales.

    Sin embargo, dentro del contrato de arrendamiento se deberá incluir elementos esenciales como:

    • Nombres y apellidos completos, documento de identificación y domicilios del arrendador y del arrendatario.
    • Ubicación y descripción detallada del inmueble que será arrendado dentro del contrato.
    • Inclusión del objeto o propósito del contrato de arrendamiento.
    • Determinación y estipulación del cánon de arrendamiento.
    • Forma de pago.
    • Duración del contrato.

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