Diciembre 17, 2025
Adquirir un inmueble sin un estudio de títulos previo es como comprar a ciegas: se expone a estafas, embargos ocultos, hipotecas vigentes o disputas de propiedad que pueden generarle pérdidas millonarias y años de litigios. Este análisis jurídico exhaustivo no solo es una buena práctica, sino una obligación contemplada en el artículo 1135 del Código Civil, que exige verificar la cadena dominial completa registrada en el Certificado de Libertad y Tradición para garantizar que adquiera un bien libre de vicios y con titularidad legítima.
Realizar un estudio de títulos es la medida más efectiva para proteger su inversión y garantizar la seguridad jurídica de su patrimonio, tanto si actúa como persona natural o jurídica. Este procedimiento le brinda certeza absoluta sobre la situación legal del inmueble y previene problemas que podrían comprometer su derecho de propiedad en el futuro.
En esta publicación le explicamos qué es un estudio de títulos, qué documentos se requieren para realizarlo, cuánto tiempo toma el proceso y respondemos las preguntas más frecuentes sobre este trámite legal esencial.
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El estudio de títulos es un análisis jurídico exhaustivo que examina la situación legal de un inmueble mediante la revisión integral de su documentación registral y notarial. Este estudio comprende principalmente el Certificado de Libertad y Tradición expedido por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, así como las escrituras públicas y demás actos jurídicos que conforman la cadena de tradición del bien.
Teniendo en cuenta que para la realización de un estudio de títulos este se hace con base en el certificado de libertad y tradición, así como en la escritura pública del bien, es posible determinar los linderos de la propiedad, si se trata de un predio urbano o rural y si el mismo ha sido objeto de algún tipo de desarrollo urbano. Todo esto con el fin de conocer a ciencia cierta qué es lo que se va a adquirir.
Este tema es regulado por la Ley 675 de 2001, "por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal", y se trata del sistema jurídico que regula el sometimiento de un edificio o conjunto construido o por construirse a dicho régimen.
Esto es relevante tratándose de inmuebles que forman parte de edificios o conjuntos, pues el hecho de estar sometido a propiedad horizontal implica la existencia de una persona jurídica. De no ser así, se estaría frente a un inmueble que forma parte de un desarrollo inmobiliario realizado sin el lleno de los requisitos legales.
La certificación de la existencia de la persona jurídica sometida al reglamento de propiedad horizontal es expedida por la alcaldía municipal o distrital del lugar donde se encuentra ubicado el conjunto o edificio.
Este aspecto es de especial importancia, pues si bien el Código Civil, en su artículo 1871, permite la venta de cosa ajena, ello puede acarrear múltiples inconvenientes. Entre ellos, la imposibilidad de exigir el cumplimiento de la obligación de entrega del inmueble en caso de incumplimiento contractual, o dificultades al momento de otorgar la escritura pública si el vendedor no es el verdadero propietario o solo ostenta una cuota parte del dominio.
Estas situaciones pueden implicar negociaciones adicionales con terceros, mayores tiempos y costos no previstos inicialmente.
El estudio de títulos permite identificar la forma en que el propietario adquirió el derecho de dominio, ya sea mediante compraventa, adjudicación judicial o sucesión.
Aunque ambas figuras impiden la enajenación del inmueble, su constitución y alcance son distintos:
Aplica al bien adquirido por uno o ambos cónyuges después del matrimonio y opera de pleno derecho. Su levantamiento se produce por la ocurrencia de alguna de las causales previstas en el artículo 4 de la Ley 258 de 1996, entre ellas la existencia de otra vivienda familiar, la disolución de la sociedad conyugal o cualquier justo motivo apreciado por el juez de familia.
Surge por solicitud de uno o ambos padres, o de un tercero, ante notario y se constituye mediante escritura pública, siempre que se cumplan los requisitos establecidos en el artículo 2.2.6.9.1 del Decreto 1069 de 2015, como que el inmueble sea de propiedad del constituyente, esté libre de embargo y no supere los topes de valor catastral.
Para su levantamiento se requiere escritura pública si todos los hijos son mayores de edad. Si existen menores, es necesario adelantar un proceso judicial ante juez de familia con intervención de defensor y curador.
Las viviendas de interés social son aquellas que cumplen con las características del Decreto 949 de 2022, cuyo valor no supera los 135 salarios mínimos legales mensuales vigentes, o los 150 salarios mínimos en los municipios o distritos previstos en el Decreto 1077 de 2015.
Conocer si un inmueble está sometido al régimen VIS es relevante, ya que dependiendo del subsidio otorgado, la enajenación puede estar prohibida. Esta restricción se encuentra inscrita en el folio de matrícula inmobiliaria y puede verificarse en el certificado de tradición y libertad.
Los propietarios deben pagar anualmente el impuesto predial unificado, regulado por la Ley 44 de 1990, el cual se calcula con base en el avalúo catastral del inmueble. El no pago genera mora y puede dar lugar a medidas cautelares como el secuestro del bien.
Este apartado permite identificar limitaciones al dominio, como usufructos o hipotecas. Aunque no siempre impiden la adquisición, sí pueden afectar el goce pleno del inmueble o representar riesgos si no han sido levantadas oportunamente.
Como se puede observar, son múltiples los aspectos que deben analizarse antes de adquirir un inmueble. Por ello, la mejor decisión al invertir en un bien nuevo o usado es contar con una asesoría legal especializada que garantice tranquilidad, evite costos ocultos y permita materializar de forma segura los planes de inversión.
El estudio de títulos es imprescindible en estas situaciones clave para proteger su inversión:
Al llevar a cabo un estudio de títulos, se aclaran elementos clave que aseguran una transacción inmobiliaria exitosa.
Se verifica la autenticidad del propietario, se confirma que el inmueble coincide con lo prometido por el vendedor, se analizan las condiciones resolutorias y se identifican gravámenes o limitaciones al derecho de dominio, como hipotecas, embargos u otros propietarios. Además, se investigan otras condiciones que puedan afectar el disfrute del inmueble en el futuro.
Confíe en expertos en derecho inmobiliario y urbanístico, como nuestros abogados en Affirma Legal, para realizar un estudio de títulos preciso y exhaustivo. Nuestro equipo se encargará de brindarle la información necesaria para tomar decisiones informadas y proteger sus intereses.
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Autor: Equipo Affirma Legal
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