Julio 28, 2025
Una situación del día a día de los negocios que funcionan en locales físicos, y que son objeto de contratos de arrendamiento comercial, es ¿Qué ocurre al momento de la terminación del contrato de arrendamiento y de qué manera es posible proteger todo el esfuerzo y la inversión del trabajo hecho para el desarrollo de su empresa? La respuesta en este caso, que es fundamental para la estabilidad empresarial en Colombia, la encontramos en el Código de Comercio: El derecho de renovación del contrato de arrendamiento comercial.
Esta prerrogativa legal no solo busca salvaguardar la continuidad de su negocio, sino también proteger los activos intangibles valiosos como la clientela y el reconocimiento que has construido. Como ha señalado la Corte Suprema de Justicia, este derecho es una defensa de la propiedad comercial, es decir, del Good Will
de su compañía.
En Affirma Legal, entendemos la importancia de esta protección para el éxito y la proyección de su negocio, por lo que lo invitamos a leer el siguiente artículo.
El derecho de renovación es una prerrogativa legal que otorga al arrendatario de un local comercial la facultad de exigir la continuidad de su contrato de arrendamiento, siempre que cumpla con los requisitos establecidos en el artículo 518 del Código de Comercio. Esta normativa constituye una excepción al principio general de la autonomía de la voluntad, limitando la libertad contractual del arrendador en favor de la protección del establecimiento de comercio.
Los artículos 518 a 524 del Código de Comercio regulan específicamente esta materia, siendo normas de orden público e imperativas. Como lo establece el artículo 524: Contra las normas previstas en los artículos 518 a 523, inclusive, de este Capítulo, no producirá efectos ninguna estipulación de las partes
.
La Corte Suprema de Justicia ha reiterado que esta protección busca evitar que el empresario sea injustificada y caprichosamente despojado de ese bien por parte del propietario
, reconociendo la vulnerabilidad inherente del arrendatario frente al poder del propietario del inmueble.
Ser arrendatario de un local comercial no te otorga automáticamente el derecho de renovación. Para poder gozar de este derecho es necesario cumplir con dos requisitos según el artículo 518 del Código de Comercio:
Si usted cumple con estos requisitos, se presume su derecho a la renovación del contrato de arrendamiento. En consecuencia, no habrá lugar a la renovación si aún no ha transcurrido un año desde que ocupa el inmueble o si faltan días para cumplir con el plazo mínimo establecido en la Ley. Del mismo modo, tampoco procederá la renovación si, aunque haya permanecido durante dos años consecutivos en el mismo inmueble, no ha desarrollado de manera efectiva y continua la misma actividad comercial en el local arrendado.
Una vez claros los requisitos para que opere el derecho de renovación del contrato de arrendamiento comercial, es importante señalar que pueden surgir diferencias entre las partes respecto a las nuevas condiciones del contrato. En tales casos, el artículo 519 del Código de Comercio establece que debe acudirse a un proceso judicial, en el que se contará con la intervención de peritos para determinar dichas condiciones.
No obstante, considerando la dinámica y agilidad que exige el entorno comercial, resulta recomendable optar por mecanismos alternativos de solución de conflictos, como la conciliación. Estos no solo implican menores costos en comparación con un proceso judicial, sino que también ofrecen mayor celeridad en la resolución de las controversias.
El derecho de renovación no es absoluto. El artículo 518 del Código de Comercio establece tres excepciones específicas:
Cualquier incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del arrendatario elimina automáticamente el derecho de renovación. Esto incluye:
El propietario puede negar la renovación cuando necesite el inmueble para:
Importante: La actividad del arrendador debe ser sustancialmente diferente. Si desarrolla una actividad similar, esto configura fraude a la ley y genera derecho a indemnización u otros problemas legales.
Procede la negativa cuando el inmueble deba ser:
Sin embargo, estas excepciones no facultan al arrendador para dar por terminado el contrato de manera intempestiva. En los casos señalados en los numerales i) y ii), es obligatorio otorgar un preaviso —también denominado desahucio— con una antelación no menor a seis (6) meses respecto a la fecha de terminación del contrato.
El desahucio es el derecho del arrendatario a recibir notificación previa de la terminación del contrato cuando se configuran las excepciones del numeral 2 y 3 del artículo 518. Como lo explica la jurisprudencia: el derecho al desahucio, que no es otra cosa que el derecho que tiene el empresario – arrendatario, para que se le anuncie por parte del propietario del inmueble, el enervamiento del derecho de renovación.
El desahucio busca "aminorar los perjuicios que puede ocasionarle la restitución de la tenencia", permitiendo al arrendatario:
Cuando el arrendador termina el contrato de arrendamiento sin justa causa, sin respetar el preaviso legal (desahucio), o incumple con las condiciones establecidas en dicho desahucio, el arrendatario tiene derecho a reclamar una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados. Esta situación se enmarca dentro de la responsabilidad civil contractual, ya que se trata de un incumplimiento imputable a una de las partes, derivado de un contrato válidamente celebrado.
El artículo 522 del Código de Comercio establece expresamente los casos en los que procede la indemnización por parte del arrendador, entre ellos:
En cualquiera de estos escenarios, el arrendador será responsable por los perjuicios causados, los cuales deben cuantificarse considerando:
Aunque las partes acuerden expresamente en el contrato que no habrá lugar al derecho de renovación, dicha cláusula carece de validez jurídica. El régimen mercantil establece de forma clara que cualquier estipulación contraria a las normas que regulan el derecho de renovación del contrato de arrendamiento comercial no produce efecto alguno. En consecuencia, este derecho es irrenunciable y prevalece sobre la voluntad contractual de las partes.
Sí. Si el arrendador solicitó la restitución del local mediante el desahucio correspondiente y efectivamente adelantó la obra que motivó la terminación del contrato, el arrendatario tiene derecho a ser preferido frente a cualquier otro interesado en arrendar nuevamente el inmueble, siempre que acepte las mismas condiciones ofrecidas. En este caso, no podrán exigírsele valores adicionales distintos al canon de arrendamiento.
Este derecho de preferencia no opera de forma automática. El arrendador debe notificar al antiguo arrendatario, con una antelación no menor a sesenta (60) días, la fecha en que el inmueble estará disponible nuevamente. A su vez, el arrendatario contará con un plazo mínimo de treinta (30) días antes de dicha fecha para manifestar si hará uso o no de su derecho de preferencia.
Cuando el contrato de arrendamiento comercial no hace referencia expresa al derecho de renovación, este no se pierde. Al tratarse de un elemento natural de este tipo de contrato, se entiende incorporado de pleno derecho, aun cuando no esté contemplado de manera explícita en el texto contractual. En consecuencia, el arrendatario conserva su derecho a la renovación si cumple con los requisitos establecidos en la ley.
En primer lugar, es importante señalar que la existencia de una costumbre mercantil debe verificarse ante la Cámara de Comercio del lugar donde se ejecuta el contrato de arrendamiento, ya que en Colombia no existe una costumbre comercial unificada a nivel nacional en esta materia.
En lo que respecta al contrato de arrendamiento de local comercial, y a modo de ejemplo, la Cámara de Comercio de Bogotá ha certificado la siguiente costumbre mercantil:
En Bogotá D.C., existe costumbre mercantil entre los arrendatarios de locales comerciales de pagar los cánones de arrendamiento por mensualidades anticipadas durante los cinco (5) primeros días comunes de cada mes.
El derecho de renovación en contratos de arrendamiento comercial constituye una protección fundamental para los empresarios colombianos. Su correcta aplicación requiere un profundo conocimiento de la normatividad comercial, la jurisprudencia actualizada y las particularidades de cada caso.
La complejidad de estos procesos, las múltiples aristas jurídicas involucradas y las consecuencias económicas significativas hacen indispensable contar con asesoría legal especializada. En Affirma Legal, nuestro equipo de expertos en derecho comercial está preparado para:
No permita que la falta de conocimiento jurídico afecte la continuidad de su negocio. El tiempo es crítico en estos procesos, y una estrategia legal adecuada puede marcar la diferencia entre el éxito y el fracaso de su empresa.
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