Abogados en Propiedad horizontal
Diciembre 13, 2025
La propiedad horizontal en Colombia representa una de las formas más comunes de organización inmobiliaria, regulada principalmente por la Ley 675 de 2001 y sus modificaciones introducidas por la Ley 2079 de 2021. Cuando surgen conflictos entre copropietarios, problemas con la administración o disputas sobre bienes comunes, contar con abogados especialistas en propiedad horizontal resulta fundamental para proteger los derechos y el patrimonio de quienes integran la copropiedad.
En Affirma Legal, nuestros abogados expertos en derecho inmobiliario y propiedad horizontal brindan asesoría jurídica integral a edificios, conjuntos residenciales, parques industriales y centros comerciales sometidos a este régimen especial.
¿Qué es la propiedad horizontal en Colombia?
La propiedad horizontal es un régimen jurídico especial definido en el artículo 1° de la Ley 675 de 2001, mediante el cual concurren simultáneamente:
- Derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados como apartamentos, locales comerciales, oficinas o bodegas.
- Derechos de copropiedad sobre el terreno y los bienes comunes, tales como zonas verdes, pasillos, ascensores, piscinas y salones comunales.
Este sistema busca garantizar la convivencia pacífica, la seguridad jurídica y el cumplimiento de la función social y ecológica de la propiedad, conforme al artículo 2° de la Ley 675 de 2001.
Principios fundamentales del régimen de propiedad horizontal
El régimen de propiedad horizontal en Colombia se rige por principios orientadores que deben reflejarse en los reglamentos y en la gestión de la copropiedad:
- Función social y ecológica de la propiedad: los inmuebles deben cumplir la normatividad urbanística y ambiental vigente.
- Convivencia pacífica y solidaridad social: se promueve la cooperación entre copropietarios.
- Respeto de los derechos individuales y colectivos: equilibrio entre intereses particulares y comunitarios.
- Protección de los bienes comunes: conservación, seguridad y uso adecuado de las áreas compartidas.
¿Qué hacen los abogados en propiedad horizontal?
Los abogados en propiedad horizontal prestan servicios legales especializados durante todo el ciclo de vida de la copropiedad, desde su constitución hasta la resolución de conflictos complejos.
1. Constitución e inscripción de propiedades horizontales
Conforme al artículo 4° de la Ley 675 de 2001, la propiedad horizontal se constituye mediante escritura pública registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Nuestros abogados asesoran en:
- Redacción y revisión de escrituras públicas.
- Elaboración del reglamento de propiedad horizontal (art. 5° Ley 675 de 2001).
- Determinación de coeficientes de copropiedad.
- Inscripción registral y trámites ante autoridades competentes.
La Ley 2079 de 2021 introdujo una excepción relevante para proyectos VIS y VIP de hasta cinco unidades, eximiéndolos del trámite de certificación de existencia y representación legal.
2. Elaboración y reforma de reglamentos de propiedad horizontal
El reglamento es el estatuto interno de la copropiedad. Nuestros abogados se encargan de:
- Redactar reglamentos ajustados a la Ley 675 de 2001.
- Incluir el contenido mínimo obligatorio.
- Elaborar manuales de convivencia.
- Tramitar reformas ante la asamblea y su registro.
- Verificar que las normas internas no vulneren disposiciones imperativas.
3. Asesoría legal en asambleas de copropietarios
Las asambleas generales son el máximo órgano de dirección de la copropiedad (art. 37 Ley 675 de 2001). Brindamos:
- Acompañamiento legal durante las sesiones.
- Verificación de quórums y mayorías.
- Asesoría en convocatorias y votaciones.
- Revisión jurídica de actas.
4. Representación en procesos judiciales y administrativos
Representamos a copropietarios, administradores y consejos de administración en:
- Procesos de responsabilidad civil.
- Acciones de tutela.
- Procesos ejecutivos por cobro de cuotas de administración.
- Querellas policivas.
- Demandas contra constructoras por vicios de construcción.
- Trámites ante autoridades administrativas.
5. Cobro jurídico de cartera y expensas comunes
El artículo 29 de la Ley 675 de 2001 impone la obligación de contribuir a las expensas comunes. Nuestros servicios incluyen:
- Cobro persuasivo.
- Procesos ejecutivos de cobro.
- Recuperación de cuotas extraordinarias.
- Cobro de multas y sanciones.
- Medidas cautelares sobre bienes privados.
Conflictos Más Frecuentes en Propiedades Horizontales y Soluciones Legales
Los abogados de Affirma Legal hemos identificado las problemáticas más recurrentes que afectan a las copropiedades en Colombia:
1. Incumplimiento en el Pago de Cuotas de Administración
La morosidad en el pago de expensas comunes afecta gravemente las finanzas de la copropiedad. Soluciones legales:
- Proceso ejecutivo: Basado en el artículo 51 de la Ley 675 de 2001, que otorga mérito ejecutivo a las certificaciones del administrador sobre deudas
- Medidas cautelares: Embargo y secuestro de bienes privados del deudor
- Suspensión de servicios: Cuando el reglamento lo permita y no afecte derechos fundamentales
- Reporte a centrales de riesgo: Previo proceso que garantice el debido proceso
Jurisprudencia relevante: La Corte Constitucional, en múltiples sentencias de tutela, ha establecido que las copropiedades pueden ejercer acciones de cobro respetando siempre el debido proceso y los derechos fundamentales de los copropietarios.
2. Conflictos entre Copropietarios por Uso de Bienes Comunes
Disputas frecuentes por el uso de zonas verdes, parqueaderos, salones comunales y demás áreas comunes. Mecanismos de solución:
- Comité de convivencia: Primera instancia de resolución conforme al reglamento interno
- Conciliación extrajudicial: Mecanismo alternativo contemplado en la Ley 640 de 2001
- Querella policiva: Cuando existe perturbación a la posesión o tenencia
- Acción judicial: Demanda de reconocimiento y protección de derechos sobre bienes comunes
3. Impugnación de Decisiones de Asamblea General
El artículo 49 de la Ley 675 de 2001 establece que el administrador, revisor fiscal o propietarios pueden impugnar decisiones de asamblea cuando:
- No se ajusten a prescripciones legales
- Contravengan el reglamento de propiedad horizontal
- Se adopten sin el quórum o mayorías requeridas
- Vulneren derechos de copropietarios
Término para impugnar: 2 meses contados desde la fecha del acta de asamblea, según el artículo 49 citado.
Procedimiento: Demanda ante juez civil del circuito del lugar donde se ubica el inmueble.
4. Responsabilidad Civil del Administrador
Los administradores tienen responsabilidad civil, penal y disciplinaria por sus actuaciones. El artículo 52 de la Ley 675 de 2001 establece causales de remoción y responsabilidad:
- Apropiación indebida de recursos de la copropiedad
- Incumplimiento de obligaciones contractuales
- Negligencia en la administración de bienes comunes
- Contratación irregular sin autorización de la asamblea
- Conflicto de intereses no declarado
Acción legal: Demanda de responsabilidad civil contractual para obtener indemnización de perjuicios causados a la copropiedad.
5. Vicios de Construcción y Garantías del Constructor
Problemas estructurales, filtraciones, defectos en instalaciones. Soluciones legales:
- Garantía decenal: Según el artículo 2060 del Código Civil, el constructor responde por fallas estructurales durante 10 años
- Garantía de calidad: Conforme a la Ley 1480 de 2011 (Estatuto del Consumidor)
- Demanda por incumplimiento: Contra la constructora e inmobiliaria
- Reclamación ante pólizas: Activación de seguros de responsabilidad civil y todo riesgo
Importante: La Sentencia del Consejo de Estado ha establecido que la responsabilidad del constructor por fallas estructurales no se extingue si la copropiedad no realizó mantenimiento adecuado, siempre que la falla sea atribuible a defectos de construcción.
6. Modificaciones No Autorizadas en Bienes Privados o Comunes
Reformas que afectan la estructura, fachada o áreas comunes. Marco legal:
- Artículo 18 de la Ley 675 de 2001: Obligaciones de los propietarios respecto de bienes privados
- Artículo 19: Alcance y naturaleza de las áreas comunes
- Autorización previa de asamblea para modificaciones en fachadas o estructura
- Licencia de construcción ante curaduría urbana cuando sea necesario
Consecuencias legales: Obligación de revertir modificaciones no autorizadas, indemnización de perjuicios, multas conforme al reglamento.
¿Cuándo Necesita un Abogado en Propiedad Horizontal?
Es recomendable consultar con abogados especialistas en propiedad horizontal en las siguientes situaciones:
Para Copropietarios
- Conflictos con la administración o consejo de administración
- Desacuerdo con decisiones de asamblea que afecten sus derechos
- Problemas con vecinos por ruido, uso indebido de áreas comunes o afectaciones a su propiedad
- Incumplimiento de obligaciones del administrador
- Defensa ante imposición de multas o sanciones que considera injustas
- Reclamaciones por defectos de construcción o áreas comunes
Para Administradores
- Asesoría en gestión de asambleas generales
- Cobro judicial de cartera morosa
- Representación en procesos judiciales contra la copropiedad
- Orientación sobre límites de sus facultades y responsabilidades
- Elaboración de reglamentos internos y manuales de convivencia
- Contratación de servicios y obras para la copropiedad
Para Constructoras e Inmobiliarias
- Constitución de régimen de propiedad horizontal de proyectos
- Elaboración de reglamentos y documentos fundacionales
- Proceso de entrega de áreas comunes a copropietarios
- Defensa en reclamaciones por vicios de construcción
- Asesoría en garantías y pólizas obligatorias
Para Consejos de Administración
- Verificación de legalidad de convocatorias y decisiones
- Supervisión de gestión del administrador
- Orientación sobre facultades de fiscalización
- Representación en controversias con el administrador
¿Busca asesoría legal en propiedad horizontal?
En Affirma Legal contamos con un equipo de abogados con amplia experiencia en la aplicación de la Ley 675 de 2001, la Ley 2079 de 2021 y la jurisprudencia actualizada de las altas cortes.
Si necesita acompañamiento jurídico especializado en propiedad horizontal, nuestro equipo está preparado para brindarle soluciones estratégicas y efectivas.
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Autor: Equipo Jurídico Affirma Legal.
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