Diciembre 16, 2025
Si su arrendatario no paga el canon de arrendamiento, altera unilateralmente el uso del inmueble o realiza modificaciones sin autorización, usted como arrendador cuenta con acciones legales efectivas para proteger sus derechos.
¿Qué puede hacer ante la mora en el pago o incumplimiento del contrato de arrendamiento?
esta es una de las dudas más frecuentes de arrendadores en el giro ordinario de sus contratos.
Ante esta pregunta, existen múltiples alternativas legales que permiten a los arrendadores garantizar sus derechos a recibir el pago íntegro del canon, que su inmueble no sea modificado sin su autorización o, inclusive, y en último caso, la restitución efectiva del inmueble. Todo como se abordará a continuación.
El contrato de arrendamiento de vivienda urbana en Colombia se encuentra regulado en la Ley 820 de 2003. En esta ley se establecen los derechos y deberes tanto de los arrendadores como de los arrendatarios. Este tipo de contrato, muy común en el tráfico diario, debe ser estructurado de tal forma que blinde los intereses de cada una de las partes, previendo conflictos futuros.
Por ejemplo, aunque es un contrato que puede celebrarse de manera verbal, se sugiere siempre hacerlo por escrito, anticipando que ese documento será determinante a la hora de una disputa legal.
Todo buen contrato de arrendamiento debe contener obligaciones claras (contenido inequívoco, de simple entendimiento), expresas (específicas, no genéricas) y exigibles (reclamables inmediatamente o al vencimiento de un plazo o el acaecimiento de una condición).
Teniendo esto en mente, algunas de las obligaciones y prohibiciones a cargo del arrendatario que deben ser establecidas en el contrato, para mayor seguridad del arrendador y según la conveniencia y pertinencia frente al negocio, son las siguientes:
Algunos de los derechos del arrendador en caso de incumplimiento del arrendatario son los siguientes: (i) terminar el contrato unilateralmente y sin lugar a pago de indemnizaciones; (ii) cobrar las sumas de dinero dejadas de pagar; y (iii) requerir la entrega inmediata del inmueble por parte del arrendatario.
En eventos de incumplimiento, las alternativas legales con las que cuenta el arrendador para defender sus intereses son las siguientes:
La conciliación extrajudicial es un mecanismo alternativo de solución de conflictos (MASC), mediante el cual las partes, asistidas por un conciliador imparcial en un centro autorizado negocian un acuerdo con fuerza de sentencia judicial, evitando procesos judiciales prolongados.
Previo al inicio de cualquier proceso judicial, y en el caso específico de los conflictos derivados del contrato de arrendamiento, desde Affirma Legal, recomendamos intentar adelantar un trámite de conciliación extrajudicial ante un centro de conciliación habilitado para ello.
Esta alternativa plantea un beneficio especial para el arrendador, contenido en el artículo 144 de la Ley 2220 de 2022, que permite acudir ante un juez para forzar el lanzamiento cuando el acuerdo conciliatorio sea incumplido, mediante un trámite más expedito.
Cuando no es posible llegar a un acuerdo con el arrendatario incumplido, el arrendador puede iniciar un proceso de restitución de inmueble arrendado y un proceso ejecutivo para el cobro de sumas de dinero adeudadas.
El proceso de restitución de inmueble arrendado está regulado en el artículo 384 del Código General del Proceso y presenta, entre otras, las siguientes particularidades:
El proceso ejecutivo puede adelantarse de manera independiente o dentro del mismo expediente de restitución, una vez se haya proferido sentencia favorable al arrendador, permitiendo igualmente la práctica de medidas cautelares.
En síntesis, contar con una asesoría legal especializada puede marcar la diferencia entre una recuperación ágil del inmueble y un litigio prolongado.
Actuar con información clara y acompañamiento profesional permite al arrendador proteger su patrimonio, reducir los riesgos de pérdida y garantizar el cumplimiento efectivo de sus derechos contractuales.
Autor: Kevin Lozano Capera - Litigios de Affirma Legal.
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